국가 등과 용지매매계약 체결 후 매매대금 미지급 토지에 대한 재산세 납세의무자 판단

1심

재산세

1. 원고 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.


▣청 구 취 지

피고가2020. 9. 23.원고에 대하여 한2020년도분 재산세67,352,290원의 부과처분 중31,014,805원을 초과하는 부분과2020년도분 지방교육세6,677,560원의 부과처분 중3,649,442원을 초과하는 부분을 각 취소한다.
▣이 유

1.처분의 경위

가.원고는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제45조의17에 근거하여 산업단지의 개발 및 관리와 기업체의 산업활동 지원과 산학협력 촉진을 위하여 설립된 공공기관이다.원고는 산업단지로 조성된 원주시A읍B리AB일반산업단지(이하‘이 사건 산업단지’라 한다)소재16개 필지1)(이하‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여2013. 12. 3.소유권보존등기를 경료하였다.
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주1)원주시A읍B리0059-3, 0059-4, 0000-0, 0074-1, 0074-2, 0074-3, 0074-4, 0074-5, 0074-6, 0074-7, 0074-8, 0074-9, 0074-10, 0075-8, 0075-9, 0075-10

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나.강원도지사는2013. 12. 10.외국인투자 촉진법 제18조 및 같은 법 시행령 제25조에 따라 이 사건 토지가 소재한 원주시A읍B리0000-0외16필지(이하 특정 토지를 지칭할 때에는‘B리+지번’으로 표시한다)토지 총99,132.3㎡를‘A중소협력 단지형 외국인투자지역’(이하‘A외국인투자지역’이라 한다)으로 지정ㆍ고시하였다.이에 이 사건 산업단지의 사업시행자인 원고는2013. 12. 24.국가(관할 부처 산업통상자원부장관),강원도지사,원주시장(이하‘국가 등’이라 한다)과 사이에 국가 등이 위 토지2)를 총29,640,556,000원(㎡당299,000원)에 매수하기로 하는 내용의 용지매매계약을 체결하였고, 2014. 5. 28.국가 등이 위 토지의 관리를 원고에 위탁하는 내용의 위ㆍ수탁계약을 체결하였다.
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주2)위 계약서에는‘□대상토지의 표시’항목에서‘지번:강원도 원주시A읍B리0000-0외11필지‘라 기재하고 있으나,면적은 위 고시와 동일하게99,132.3㎡로 특정하고 있고,별지’분양용지 면적조서‘에는16개 필지를 모두 특정하고 있으므로,위 계약의 목적물은 위 고시와 동일한 것으로 보인다.
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다.강원도지사는2017. 8. 4. A외국인투자지역의 면적을95,832.3㎡으로 감축하는 변경 지정ㆍ고시를 하였고,이에 원고는2018. 10. 25.국가 등과 위 감축된 토지를 총28,653,857,000원(㎡당299,000원)에 매수하기로 하는 내용의 용지매매 변경계약을 체결하였으며,같은 날 위 감축된 토지의 관리를 원고에 위탁하는 내용의 위ㆍ수탁계약을 체결하였다.
라.이후2021. 12. 10. A외국인투자지역의 면적이84,083.1㎡으로 감축됨에 따라,원고와 국가 등은B리0059-3토지 및0059-4토지를 제외한 이 사건 토지를 총25,140,846,000원(㎡당299,000원)에 매수하기로 하는 내용의 용지매매 변경계약을 체결하였다(이하‘이 사건 용지매매계약’이라 한다).이 사건 용지매매계약의 주요 내용은 아래와 같다.
매도인(갑): ○○○○○○ 공단매수인(을): 산업통상자원부장관, 강원도지사, 원주시장제1조(용지의 분양 및 사용) “갑”은 산업시설용지로 조성한 상기 분양용지를 “을”에게 분양하고, “을”은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」, 「외국인투자촉진법」, 「국유재산법」 등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 외국인투자기업의 임대용지로 사용한다.제3조(대금의 납부) ① 매매대금 중 계약금으로 총 매매대금의 약 10%인 금이십구억육천육백만원((원)2,966,000,000)으로 하며, 산업통상자원부장관(을)의 분담금은 금일십사억팔천삼백만원((원)1,483,000,000), 강원도지사(을)가 금칠억사천일백오십만원((원)741,500,000), 원주시장(을)이 금칠억사천일백오십만원((원)741,500,000)을 한국산업단지공단(갑)에게 지급한다.② 계약금은 매매계약 체결 후 “갑”의 요청일로부터 1개월 이내에 “을”이 “갑”에게 지급하고, 강원도지사(을)와 원주시장(을)은 계약금 이외의 나머지 부지매입 대금은 외국인 투자기업의 입주 실적에 따라 지급함을 원칙으로 하되 아래와 같이 2014년부터 4년간 분할하여 납부약정일까지 납부할 수도 있다. 다만 지방자치단계 예산상황을 고려하여 지급시기를 조정할 수 있고(이 경우 선납할인은 적용하지 아니함) 2017. 12. 31. 이후 입주실적이 95% 이상일 경우는 잔금은 전부 지급한다. (단위 : 원) 구분강원도원주시납부기한합계4,399,648,0004,399,648,000 계약금741,500,000741,500,000매매계약 후 요청일 1개월 이내중도금1회1,200,000,0001,200,000,0002014. 12. 31.2회1,200,000,0001,200,000,0002015. 12. 31.3회1,200,000,0001,200,000,0002016. 12. 31.잔금58,148,00058,148,0002017. 12. 31. ③ 산업통상자원부장관(을)은 계약금 및 중도금을 당해 예산 범위 내에서 납부하고, 잔금은 “갑”이 “을”에게 사전 소유권을 이전하거나 이전이 가능하게 될 때 당해 연도 예산 범위 내에서 납부한다.제5조(토지사용 승낙) 본 계약체결 후 “을”이 토지사용을 신청할 경우 “갑”은 특별한 사정이 없는 한 토지사용을 승낙하여야 한다.제7조(소유권이전) ① “갑”은 “을”로부터 매매대금을 수납하면 “을”에게 매매대금 부담비율에 따라 소유권 이전서류를 교부하고 등기 이전한다. 이 때, 등기 대상토지는 산업통상자원부장관(을)이 입주율에 따라 기납부한 매매대금에 해당되는 필지 이상으로 하고, 매매대금 부담비율을 반영하여 등기 이전한다.② 제1항에 따라 강원도지사(을) 및 원주시장(을)은 등기이전을 위해 필요한 서류를 구비하고 “갑”과 협조하여 처리한다. 또한, 향후 면적 및 지분율의 변동이 있을 때에도 제1항과 같이 처리한다.제11조(제세공과금) ① 목적용지와 관련한 제세공과금 등은 소유권이전등기가 만료되기 전까지 “갑”의 명의로 부과되었거나, 부과될 사항에 대하여는 “갑”이 부담하되, 소유권이전등기가 완료되기 이전에 토지사용이 이루어진 부분에 대하여는 토지사용승낙일로부터 “을”이 부담한다.② 분양대금의 완납 또는 잔금약정일 이후에 분양용지에 부과하는 제세공과금은 “을”이 분담한다.③ “을”이 분양대금의 완납 전에 “갑”으로부터 토지사용 승낙을 득한 때에는 그 사용승낙일 이후에 분양용지에 부과되는 제세공과금은 분양대금의 완납, 소유권이전등기 유무에 관계없이 “을”이 부담한다.

마.국가 등은 원고에게 이 사건 용지 매매계약의 매매대금 중16,536,000,720원을 지급하였고,나머지는 지급하지 않고 있다.
바.피고는2020. 9. 23.원고가2020년도 재산세 과세기준일(2020. 6. 1.)을 기준으로 소유하고 있는 원주시 소재31필지 토지103,199.12㎡에 관하여 재산세67,352,290원,지방교육세6,677,560원,총74,029,850원을 부과ㆍ고지하였다3).여기에는 이 사건 토지에 관한 재산세와 지방교육세 각36,337,485원과3,028,118원이 포함되어 있다(이하 이 사건 토지에 관한 재산세 및 지방교육세 부과처분만을‘이 사건 처분’이라 한다).
원고는 이 사건 처분에 불복하여 피고에게 이의신청을 하고 조세심판원에 심판청구하였으나,모두 기각되었다.
다툼 없는 사실,갑1내지6, 8, 25호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함,이하 같다),을1호증의 각 기재,변론 전체의 취지

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주3)피고는 위 토지 중 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제45조의21제1항 제3호 및 제5호의 사업을 위하여 보유하고 있는 토지에 대하여는 지방세특례제한법 제78조의2에 따라 재산세의100분의50을 감면하고,나머지 부분에 대하여는 이를 분리과세(31필지)및 별도합산과세(1필지)로 각 구분하여 재산세 등을 부과ㆍ고지하였다.
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2.이 사건 처분의 적법 여부

가.원고의 주장

1)이 사건 토지의 사실상 소유자는 국가 등이고,원고는 형식적 소유자에 불과하다.피고가 이 사건 토지의 형식적 소유자인 원고를 납세의무자로 보아 재산세 등을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
2)만일,원고가 이 사건 토지의 사실상 소유자라 하더라도,이 사건 토지 가운데9개 필지에 대해서는 국가 등의 이 사건 용지매매계약 대금 지급이 완료되었으므로,해당 부분에 대해서는 국가 등이 사실상 소유자이다.이에 이 사건 처분 가운데 위9개 필지에 대한 재산세 등 부과처분은 위법하다.
나.관련 법령

별지‘관련 법령’기재와 같다.
다.판단

1)국가 등이 이 사건 토지의 사실상 소유자인지 여부

지방세법 제107조 제1항에서 정한 재산세 납세의무자인‘사실상 소유자’란 공부상 소유자로 등재한 여부를 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원2016. 12. 29.선고2014두2980, 2997판결 등 참조).
앞서 본 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대,이 사건 처분의 경위 및 앞서 본 증거들,갑7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면,이 사건 토지의 사실상 소유자는 원고라고 할 것이므로,이 사건 토지의 사실상 소유자가 국가 등임을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.
가)이 사건 토지의 이 사건 처분 과세기준일 현재(2020. 6. 1.)등기부상 소유자는 원고이다.따라서 귀속 명의와 실질적인 귀속주체가 다르다는 점에 관하여는 과세처분을 받은 명의자가 법관으로 하여금 상당한 의문을 갖게 할 정도로 주장·증명할 필요가 있다(대법원2017. 10. 26.선고2015두53084판결의 취지 참고).
나)지방세법 제7조는 제1항에서 취득세는 부동산 등의‘취득’에 대하여 그 취득자에게 부과한다고 규정하고,제2항에서 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 기타 관계 법령에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도‘사실상 취득’한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.지방세법 시행령 제20조 제2항은 취득세 과세물건의 취득 시기에 관하여 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(이에 해당하지 아니하는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일)에 취득한 것으로 본다고 규정하고,같은 조 제14항은 제2항에 의한 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.여기에 매수인이 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 그 소유권이전등기에 앞서 매매대금을 모두 지급한 경우 사실상의 잔금 지급일에‘사실상 취득’에 따른 취득세 납세의무가 성립하는 점(대법원2018. 3. 00.선고2014두43110전원합의체 판결 참조),재산세의 수익세적 성격 및 매매목적물을 인도하기 전이라도 매도인이 이미 대금을 지급받은 때에는 매도인은 대금을 지급받은 때로부터 과실수취권을 상실하는 점(대법원1993. 11. 9.선고93다28928판결 참조)을 보태어 보면,매매대금을 완납하지 않은 매수인은 재산세 납세의무자인‘사실상 소유자’에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.그런데 국가 등은 이 사건 용지매매계약에서 정한 매매대금을 완납하지 않았다.
다)이 사건 용지매매계약 제11조 제2항,제3항에 따르면,분양용지에 부과하는 제세공과금은 원칙적으로 원고가 부담하나,분양대금의 완납,잔금약정일 이후 또는 분양대금의 완납 전에 국가 등이 원고로부터 토지사용 승낙을 득한 때에는 이후 분양용지에 부과되는 제세공과금은 국가 등이 부담한다고 정하고 있으므로,국가 등이 매매대금을 완납하지 않은 이상 원고가 제세공과금을 부담한다.
라)원고가 국가 등과 체결한 위ㆍ수탁계약에 의하면 원고는 관리수수료를 수취할 뿐 이 사건 토지 소유권자로서의 권능을 행사하지 못한다고 주장하나,원고 주장과 같이 해석할 경우 위ㆍ수탁계약을 체결하는 방법으로 조세부담을 회피할 염려가 있어 명문의 규정이 없는 이상 그러한 사정만으로 국가 등을 이 사건 토지의 실질적 소유자라 단정할 수 없다.
2)이 사건 토지 중9개 필지에 대해 대금 지급이 완료되었는지 여부

가)원고는 국가 등이 이 사건 용지매매계약에 따라 매매대금으로16,536,000,720원을납부하였고,이는 이 사건 토지 중9개 필지에 대한 매매대금에 해당한다고 주장한다.
나)이 사건 용지매매계약 제3조 제2항은 강원도지사와 원주시장은 계약금 이외의 나머지 부지매입 대금은 외국인투자기업의 입주실적에 따라 지급함을 원칙으로 정하고 있고,제7조 제1항은 원고는 국가 등으로부터 매매대금을 수납하면 국가 등에게 매매대금 부담비율에 따라 소유권 이전서류를 교부하고 등기 이전하고,이때 등기대상토지는 국가 등이 입주율에 따라 기납부한 매매대금에 해당되는 필지 이상으로 하고 매매대금 부담비율을 반영하여 등기 이전한다고 규정하고 있다.갑20내지23호증의 기재에 의하면,국가 등은 한국베름 주식회사 등의 입주에 따라 중도금을 지급한 사실은 인정된다.
다)그러나 이 사건 용지매매계약의 목적물은 총14개 필지의 토지인데,만일 원고의 주장처럼 입주 기업이 이용하는 토지에 따라 별개의 매매계약이 성립하고,이에 국가 등이 해당 토지에 관하여 납부한 금원만큼 해당 토지 등기를 이전하려는 취지였다면,그 구체적인 토지나 지분,등기 이전 시기에 대해서도 위 계약에서 규정하였어야 할 것이다.그런데 위 계약에는 국가 등이 납부한 금원에 상응하여 등기이전한다는 취지의 규정은 없을 뿐만 아니라,그 이전의 대상이 되는 토지나 지분,등기 이전의 시기에 대해서도 정하지 않고 있으며 실제로 등기 이전도 되지 않았다.그러므로 명문의 규정이 없는 이상 원고의 주장과 같이 외국인투자기업의 입주 실적을 기준으로 해당 토지마다 별도의 매매계약이 성립한다고 해석할 수는 없고,위 계약 조항은 국가 등이 납부해야 할 중도금을 특정하는 방법에 대해 정하는 것일 뿐,어디까지나 원고가 총 필지에 대한 매매대금을 완납받으면,국가 등의 매매대금 비율에 따라 등기 이전한다고 해석하는 것이 타당하다.
라)원고는,만일 원고가 수령한 매매대금이 전체 토지에 대한 이 사건 용지매매계약 매매대금의 일부라면,이후2개 필지에 대한 매매계약이 해제되었으므로 기 수령한 매매대금 중 해제된 비율에 상응하는 부분도 원상회복으로 반환되었어야 할 것인데 그러지 않았으므로,원고가 기 수령한 매매대금은 입주가 완료된 특정필지에 대한 대금으로 보아야 한다고 주장한다.그러나 이 사건 용지매매계약 제7조 제2항은 향후 면적 및 지분율의 변동이 있을 때에도 제1항과 같이 처리한다고 정하여,면적 변경 가능성을 열어두고 있고,앞서 본 바와 같이 이 사건 용지매매계약은 전체 필지에 대한 대금 완납을 기준으로 소유권등기가 이전된다고 해석되는데,일부 외국인투자지역 지정이 해제됨에 따라 이에 관한 매매계약이 해제되었다 하더라도 기 지급된 매매대금 중 해제된 비율에 상응하는 부분은 나머지 이 사건 토지에 관한 중도금의 선납으로 판단함이 상당하다.
마)따라서 일부 대금 지급이 이 사건 토지 중9개 필지에 대한 매매대금이라고 볼 수 없고 달리 이를 인정할 뚜렷한 증거가 없다.원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
3.결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여,주문과 같이 판결한다.
별지

관련 법령

■지방세법

제7조(납세의무자 등)

①취득세는 부동산,차량,기계장비,항공기,선박,입목,광업권,어업권,양식업권,골프회원권,승마회원권,콘도미니엄 회원권,종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서“부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
②부동산등의 취득은「민법」,「자동차관리법」,「건설기계관리법」,「항공안전법」,「선박법」,「입목에 관한 법률」,「광업법」,「수산업법」또는「양식산업발전법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.다만,차량,기계장비,항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
제107조(납세의무자)

①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1.공유재산인 경우:그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2.주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우:그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1.공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

4.국가,지방자치단체,지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자

제109조(비과세)

②국가,지방자치단체 또는 지방자치단체조합이1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.
1.유료로 사용하는 경우

2.소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우

■지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등)

②유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1.사실상의 잔금지급일

2.사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터60일이 경과한 날을 말한다).다만,해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
가.화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)

나.공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되,취득일부터60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)

다.행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터60일 이내에 제출된 것만 해당한다)

라.부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)

⑭제1항,제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
■산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률

제45조의17(한국산업단지공단의 설립 등)

①산업단지의 개발 및 관리와 기업체의 산업활동 지원과 산학협력 촉진을 위하여 한국산업단지공단을 설립한다.
②공단은 법인으로 하고,주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다.끝.