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1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
가. 이 사건과 관련된 이 사건 부동산의 소유권변동 및 이 사건 가등기
1) 이 사건 부동산의 소유자였던 소외 1이 1993. 10. 24. 사망하였고, 이에 따라 이 사건 부동산을 그 배우자 소외 2 3/17, 자녀 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6, 피고, 소외 7, 소외 8이 각 2/17 지분 비율로 상속하였다(이하 이 사건 부동산 중 공유지분은 지분만으로 표시한다). 이 사건 부동산에 관하여 이러한 내용의 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 2002. 3. 23. 마쳐졌다.
2) 소외 2의 3/17 지분에 관하여 2010. 12. 26.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2011. 6. 22. 소외 6 앞으로 지분이전등기가 마쳐졌다.
3) 소외 6이 소외 2로부터 상속받은 3/17 지분(이하 ‘이 사건 3/17 지분’이라 한다)에 관하여, 피고와 소외 4는 2011. 8. 18. 소외 6의 이 사건 3/17 지분 중 각 3/85 지분에 관한 2011. 7. 26.자 매매예약을 원인으로 한 지분이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳤는데, 당시 소외 6의 이 사건 3/17 지분에 관하여는 근저당권설정등기나 가압류등기 등 이 사건 가등기에 앞서는 권리제한등기가 없는 상태였다. 이 사건 가등기는 지분이전청구권의 순위보전을 위한 가등기이다.
나. 이 사건 부동산에 관한 공유물분할판결
피고는 2016. 1. 5. 제주지방법원 2016가단50046호로 소외 4 등 당시 이 사건 부동산의 공유자들을 상대로 공유물분할 청구의 소를 제기하였고, 위 법원은 2017. 3. 3. 변론을 종결하고 2017. 3. 24. ‘이 사건 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 이 사건 부동산의 공유자들에게 분배한다.’는 내용으로 경매를 통한 대금분할을 공유물분할 방법으로 정하는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 2017. 4. 14. 확정되었다(이하 ‘이 사건 공유물분할판결’이라 한다).
다. 공유물분할을 위한 경매절차 및 원고의 이 사건 부동산 소유권 취득
소외 4가 이 사건 공유물분할판결에 따라 이 사건 부동산에 대한 경매를 신청하였고, 위 신청에 의해 2021. 4. 9. 제주지방법원 2021타경2280호로 이 사건 부동산에 관한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 이루어졌다. 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 원고는 이 사건 부동산을 매수하여 2022. 5. 31. 매각대금을 완납하고 2022. 6. 2. 이 사건 부동산에 관하여 공유자전원지분이전등기를 마쳤다.
라. 피고의 이 사건 가등기에 기한 본등기 경료
1) 한편 피고는 이 사건 경매절차 개시 전인 2021. 1. 21. 제주지방법원 2021가단50729호로 소외 6을 상대로 이 사건 부동산을 포함한 18개 부동산 중 각 일부 지분에 관하여 이 사건 가등기 등에 기한 본등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고, 피고의 매매예약완결의 의사표시가 담긴 위 사건의 소장은 2021. 1. 28. 소외 6에게 송달되었다. 위 소송절차에서 ‘소외 6은 피고에게 이 사건 부동산 중 3/85 지분에 관하여 이 사건 가등기에 기하여 2021. 1. 28. 매매예약완결을 원인으로 한 지분소유권이전의 본등기절차를 이행한다.’는 등 내용의 화해권고결정이 2021. 8. 4. 확정되었다(이하 ‘이 사건 화해권고결정’이라 한다).
2) 피고는 2022. 9. 13. 이 사건 화해권고결정에 따라 이 사건 가등기에 기하여 소외 6의 이 사건 3/17 지분 중 3/85 지분에 관하여 2021. 1. 28.자 매매예약완결을 원인으로 한 지분이전의 본등기(이하 ‘이 사건 본등기’라 한다)를 마쳤다. 이에 따라 원고의 지위를 공유자로 기재하고, 그 소유지분을 82/85로 기재하는 내용으로 원고의 2022. 6. 2.자 공유자전원지분이전등기를 경정하는 소유권경정등기가 마쳐졌다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 포함, 이하 같음), 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고 주장 요지
원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 본등기 및 이 사건 가등기가 말소되어야 한다고 주장한다.
1) 공유물분할을 위한 경매도 목적 부동산 위의 부담을 소멸시키는 소멸주의를 법정매각조건으로 하여 실시되고, 예외적으로 그 부담을 매수인이 인수하도록 하려면 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 하는데, 이러한 변경결정이나 고지가 이루어지지 않았으므로, 피고의 이 사건 가등기상의 권리는 원고가 이 사건 경매절차에서 매각대금을 완납함으로써 소멸되었고, 이 사건 본등기는 소멸된 이 사건 가등기에 기하여 이루어진 것이어서 무효이다.
2) 피고 명의의 이 사건 가등기에 기한 권리는 경매에 의한 대금분할을 명한 이 사건 공유물분할판결의 확정으로 인하여 이 사건 경매절차에서 3/85 지분에 상당한 금액에 대한 청구권으로 전환되었다.
3) 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 마쳐진 이 사건 가등기에 기하여 그 변론종결 이후에 이 사건 본등기를 마친 피고는 변론종결 후 승계인으로서, 피고에게도 이 사건 공유물분할판결의 기판력이 미치므로, 피고의 이 사건 가등기상 권리는 원고가 이 사건 경매절차에서 매각대금을 완납함으로써 소멸되고, 이 사건 본등기는 소멸된 이 사건 가등기에 기하여 이루어진 것이어서 무효이다.
나. 이 사건 경매절차에서 이 사건 가등기가 원고에게 인수되는 것인지 - 긍정
1) 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다. 다만, 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이때에는 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 할 것이다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결 등 참조).
한편 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰(매각)된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보 목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인(매수인)에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서(매각물건명세서)에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다(대법원 2003. 10. 6. 자 2003마1438 결정 참조).
2) 이 사건 경매절차는 공유물분할을 위한 경매절차로서 원고 주장과 같이 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되었다고 할 것이다.
그러나 피고 명의의 이 사건 가등기는 담보가등기가 아니라 순위보전의 가등기로서 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 최선순위의 가등기이므로 매수인에게 대항할 수 있는 것이어서 말소되지 않고 매수인인 원고에게 인수되는 것이라 할 것이다.
즉 법정매각조건과 달리 이 사건 가등기를 매수인이 인수한다는 매각조건(이하 ‘특별매각조건’이라 한다)이 이 사건 경매절차에 설정되었기 때문에 매수인인 원고가 이 사건 가등기를 인수하게 된 것이 아니고, 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시한 이 사건 경매절차에서 이 사건 가등기가 최선순위의 가등기이기 때문에 매각으로 인하여 소멸되지 않고 원고가 인수하게 된 것이다.
이 사건 경매절차의 집행법원이 매각물건명세서(을 1)에 ‘이 사건 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다.’는 취지의 기재를 한 것도 특별매각조건을 설정한 것이 아니라, 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 최선순위의 이 사건 가등기의 존재로 인하여 이 사건 경매절차가 중지되지 않고 계속 진행되도록 하기 위한 조치로서 이루어진 것이다.
따라서 최선순위인 피고 명의의 이 사건 가등기는 이 사건 경매절차의 특별매각조건과 아무런 관련 없이, 매수인인 원고에게 인수되는 것이다.
이와 달리 법정매각조건이 변경되어 원고가 이 사건 가등기를 인수하게 되었다는 전제에서 그 변경결정이나 고지가 이루어지지 않아 원고의 매각대금 완납으로 이 사건 가등기상 권리가 소멸하였다는 취지의 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
다. 피고가 변론 종결 후의 승계인에 해당하는지 － 부정
1) 대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부에 관하여 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납된 경우, 매수인은 공유물 전부에 대한 소유권을 취득하게 되고, 이에 따라 각 공유지분을 가지고 있던 공유자들은 지분소유권을 상실하게 된다. 그리고 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤) 해당 공유자의 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우, 대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 효력은 민사소송법 제218조 제1항이 정한 변론종결 후의 승계인에 해당하는 가등기권자에게 미치므로, 특별한 사정이 없는 한 위 가등기상의 권리는 매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸한다(대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 판결 참조).
2) 이에 의하면, 경매에 의한 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤에 어느 공유자의 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기를 마친 자는 위 공유물분할판결의 효력을 받는 변론종결 후의 승계인에 해당한다고 할 것이다. 그러나 피고는 이 사건 공유물분할판결의 변론종결일인 2017. 3. 3. 이전인 2011. 8. 18. 소외 6의 이 사건 3/17 지분에 관하여 이 사건 가등기를 마쳤으므로, 이 사건 가등기상 권리에 관하여 이 사건 공유물분할판결의 효력이 미치는 변론종결 후 승계인이라 볼 수 없다.
피고가 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이후 이 사건 본등기를 마쳤다 하더라도, 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 마쳐진 이 사건 가등기가 공유물분할을 위한 이 사건 경매절차에서 소멸되지 않고 매수인인 원고가 인수하여 유효하게 존속하게 되었고, 그에 기하여 이 사건 본등기가 마쳐진 이상, 이 사건 가등기의 순위보전적 효력에 의하여 이 사건 가등기 이후의 이 사건 본등기와 저촉되는 중간처분은 효력을 잃게 되는 것이므로, 이 사건 가등기 이후 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 그중 이 사건 가등기에 의해 순위가 보전된 3/85 지분 범위에서 소유권을 잃게 되는 것인데, 이러한 이 사건 가등기상 권리를 이 사건 공유물분할판결의 변론종결 전부터 가지고 있는 피고를 그 변론종결 후 승계인이라고 할 수는 없는 것이다.
원고가 들고 있는 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다10883 판결은 대지 소유권에 기한 방해배제청구권에 근거한 그 지상건물에 대한 철거판결이 확정된 경우에 그 판결 확정 전에 지상건물에 관하여 마쳐진 가등기에 기하여 본등기를 마친 제3자는 변론종결 후의 승계인에 해당한다는 것으로서, 피고가 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 분할 대상인 이 사건 부동산 중 소외 6의 이 사건 지분에 관한 가등기를 마쳐, 이 사건 공유물분할판결의 당사자로서 기판력이 미치는 소외 6 등 공유자에게 그 변론종결 후에도 이 사건 가등기상 권리로서 대항할 수 있는 이 사건의 경우와 달리, 제3자가 철거 대상인 건물에 관한 가등기를 마쳐, 철거판결의 당사자로서 기판력이 미치는 대지 소유자에 대하여는 가등기상 권리를 취득한 것이 없고, 가등기상 권리로 대항할 수도 없는 경우에 관한 것이어서 그와 구체적 사안이 다른 이 사건에 그대로 적용될 수는 없다.
3) 따라서 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 이 사건 가등기를 마친 피고는 그 변론종결 후 승계인에 해당하지 않는다고 할 것이다.
그러므로 피고가 이 사건 공유물분할판결 변론종결 후 승계인이고, 피고에게 이 사건 공유물분할판결의 효력이 미침을 전제로 원고의 매각대금 완납으로 피고의 이 사건 가등기상 권리가 소멸되었다는 취지의 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.
다. 이 사건 공유물분할판결 확정으로 피고의 이 사건 가등기상 권리가 전환되었는지 － 부정
1) 공유물분할소송은 이른바 형식적 형성의 소로서, 경매에 의한 대금분할을 명한 공유물분할판결이 확정되면 당사자는 판결 확정과 동시에 경매신청권, 매각대금 교부청구권 등의 권리를 취득하게 되고, 공유자의 신청에 따른 공유물분할을 위한 경매절차에서 매각대금이 완납되면 공유자들은 지분소유권을 상실하고 매수인은 공유물 전부의 소유권을 취득하게 되는 것이며, 어느 공유지분에 관한 가등기권리자는 아직 공유지분을 물권적으로 취득한 상태는 아니어서 공유물분할판결의 확정이나 매수인의 공유물에 관한 소유권 취득에 의하여 그 가등기상 권리에 어떠한 변동이 생기는 것은 아니다.
2) 따라서 피고는 이 사건 가등기에 기하여 본등기를 마치지 않는 한, 이 사건 공유물분할판결 확정되었다고 하더라도 이 사건 부동산 중 3/85 지분에 관한 가등기권리자의 지위에 그치고, 그에 관한 물권적 권리를 취득하는 등 가등기상 권리의 내용이 변경되는 것은 아니다. 피고는 이 사건 가등기상 권리만으로는, 물권적 권리를 가진 공유자처럼 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산 중 3/85 지분에 관한 배당을 요구한다거나, 이 사건 경매절차 이후 이 사건 3/17 지분에 관한 배당을 받은 소외 6에게 위 3/85 지분에 상당하는 금액의 지급을 청구할 수는 없는 것이다.
이와 달리 이 사건 공유물분할판결의 확정만으로 가등기권리자인 피고의 권리가 물권적 권리 등으로 변동될 수 있음을 전제로 하는 원고의 이 부분 청구도 받아들이기 어렵다.
라. 중간 결론
최선순위인 피고 명의의 이 사건 가등기는 이 사건 경매절차에서 소멸되지 않고 매수인인 원고에게 인수되어 존속하는 것이고, 피고는 이 사건 공유물분할판결 변론종결 후의 승계인에 해당하지 않고, 피고의 이 사건 가등기상 권리가 이 사건 공유물분할판결의 확정으로 인하여 금액 상당의 지급을 구할 수 있는 물권적 권리 등으로 변동되는 것도 아니므로, 이 사건 가등기 및 그에 기하여 마쳐진 이 사건 본등기는 모두 유효하다고 할 것이다.
따라서 피고에 대하여 이 사건 가등기 및 이 사건 본등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 받아들일 수 없다.
3. 결론
원고의 청구는 이유 없어 모두 기각한다.
[별지 부동산 목록 생략]
판사 고진흥
판례 · 제주지방법원
소유권이전등기말소등
2022가단67571
선고 2025.02.07
민사
제주지방법원
법원
2025.02.07
선고일
2022가단67571
사건번호
민사
사건종류
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전문
원 고
원고 (소송대리인 법무법인 예일중앙 외 1인)피 고
피고 변론종결
2024. 11. 29.주 문
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고는 별지 목록 기재 각 부동산(별지 목록 기재 6개의 부동산을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대하여, 제주지방법원 2022. 9. 13. 접수 제69993호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고, 제주지방법원 2011. 8. 18. 접수 제59816호로 마친 각 소유권이전청구권보전가등기의 말소등기절차를 이행하라. 이 유
1. 사실관계 가. 이 사건과 관련된 이 사건 부동산의 소유권변동 및 이 사건 가등기
1) 이 사건 부동산의 소유자였던 소외 1이 1993. 10. 24. 사망하였고, 이에 따라 이 사건 부동산을 그 배우자 소외 2 3/17, 자녀 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6, 피고, 소외 7, 소외 8이 각 2/17 지분 비율로 상속하였다(이하 이 사건 부동산 중 공유지분은 지분만으로 표시한다). 이 사건 부동산에 관하여 이러한 내용의 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 2002. 3. 23. 마쳐졌다.
2) 소외 2의 3/17 지분에 관하여 2010. 12. 26.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2011. 6. 22. 소외 6 앞으로 지분이전등기가 마쳐졌다.
3) 소외 6이 소외 2로부터 상속받은 3/17 지분(이하 ‘이 사건 3/17 지분’이라 한다)에 관하여, 피고와 소외 4는 2011. 8. 18. 소외 6의 이 사건 3/17 지분 중 각 3/85 지분에 관한 2011. 7. 26.자 매매예약을 원인으로 한 지분이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳤는데, 당시 소외 6의 이 사건 3/17 지분에 관하여는 근저당권설정등기나 가압류등기 등 이 사건 가등기에 앞서는 권리제한등기가 없는 상태였다. 이 사건 가등기는 지분이전청구권의 순위보전을 위한 가등기이다.
나. 이 사건 부동산에 관한 공유물분할판결
피고는 2016. 1. 5. 제주지방법원 2016가단50046호로 소외 4 등 당시 이 사건 부동산의 공유자들을 상대로 공유물분할 청구의 소를 제기하였고, 위 법원은 2017. 3. 3. 변론을 종결하고 2017. 3. 24. ‘이 사건 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 이 사건 부동산의 공유자들에게 분배한다.’는 내용으로 경매를 통한 대금분할을 공유물분할 방법으로 정하는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 2017. 4. 14. 확정되었다(이하 ‘이 사건 공유물분할판결’이라 한다).
다. 공유물분할을 위한 경매절차 및 원고의 이 사건 부동산 소유권 취득
소외 4가 이 사건 공유물분할판결에 따라 이 사건 부동산에 대한 경매를 신청하였고, 위 신청에 의해 2021. 4. 9. 제주지방법원 2021타경2280호로 이 사건 부동산에 관한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 이루어졌다. 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 원고는 이 사건 부동산을 매수하여 2022. 5. 31. 매각대금을 완납하고 2022. 6. 2. 이 사건 부동산에 관하여 공유자전원지분이전등기를 마쳤다.
라. 피고의 이 사건 가등기에 기한 본등기 경료
1) 한편 피고는 이 사건 경매절차 개시 전인 2021. 1. 21. 제주지방법원 2021가단50729호로 소외 6을 상대로 이 사건 부동산을 포함한 18개 부동산 중 각 일부 지분에 관하여 이 사건 가등기 등에 기한 본등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고, 피고의 매매예약완결의 의사표시가 담긴 위 사건의 소장은 2021. 1. 28. 소외 6에게 송달되었다. 위 소송절차에서 ‘소외 6은 피고에게 이 사건 부동산 중 3/85 지분에 관하여 이 사건 가등기에 기하여 2021. 1. 28. 매매예약완결을 원인으로 한 지분소유권이전의 본등기절차를 이행한다.’는 등 내용의 화해권고결정이 2021. 8. 4. 확정되었다(이하 ‘이 사건 화해권고결정’이라 한다).
2) 피고는 2022. 9. 13. 이 사건 화해권고결정에 따라 이 사건 가등기에 기하여 소외 6의 이 사건 3/17 지분 중 3/85 지분에 관하여 2021. 1. 28.자 매매예약완결을 원인으로 한 지분이전의 본등기(이하 ‘이 사건 본등기’라 한다)를 마쳤다. 이에 따라 원고의 지위를 공유자로 기재하고, 그 소유지분을 82/85로 기재하는 내용으로 원고의 2022. 6. 2.자 공유자전원지분이전등기를 경정하는 소유권경정등기가 마쳐졌다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 포함, 이하 같음), 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고 주장 요지
원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 본등기 및 이 사건 가등기가 말소되어야 한다고 주장한다.
1) 공유물분할을 위한 경매도 목적 부동산 위의 부담을 소멸시키는 소멸주의를 법정매각조건으로 하여 실시되고, 예외적으로 그 부담을 매수인이 인수하도록 하려면 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 하는데, 이러한 변경결정이나 고지가 이루어지지 않았으므로, 피고의 이 사건 가등기상의 권리는 원고가 이 사건 경매절차에서 매각대금을 완납함으로써 소멸되었고, 이 사건 본등기는 소멸된 이 사건 가등기에 기하여 이루어진 것이어서 무효이다.
2) 피고 명의의 이 사건 가등기에 기한 권리는 경매에 의한 대금분할을 명한 이 사건 공유물분할판결의 확정으로 인하여 이 사건 경매절차에서 3/85 지분에 상당한 금액에 대한 청구권으로 전환되었다.
3) 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 마쳐진 이 사건 가등기에 기하여 그 변론종결 이후에 이 사건 본등기를 마친 피고는 변론종결 후 승계인으로서, 피고에게도 이 사건 공유물분할판결의 기판력이 미치므로, 피고의 이 사건 가등기상 권리는 원고가 이 사건 경매절차에서 매각대금을 완납함으로써 소멸되고, 이 사건 본등기는 소멸된 이 사건 가등기에 기하여 이루어진 것이어서 무효이다.
나. 이 사건 경매절차에서 이 사건 가등기가 원고에게 인수되는 것인지 - 긍정
1) 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다. 다만, 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이때에는 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 할 것이다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결 등 참조).
한편 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰(매각)된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보 목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인(매수인)에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서(매각물건명세서)에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다(대법원 2003. 10. 6. 자 2003마1438 결정 참조).
2) 이 사건 경매절차는 공유물분할을 위한 경매절차로서 원고 주장과 같이 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되었다고 할 것이다.
그러나 피고 명의의 이 사건 가등기는 담보가등기가 아니라 순위보전의 가등기로서 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 최선순위의 가등기이므로 매수인에게 대항할 수 있는 것이어서 말소되지 않고 매수인인 원고에게 인수되는 것이라 할 것이다.
즉 법정매각조건과 달리 이 사건 가등기를 매수인이 인수한다는 매각조건(이하 ‘특별매각조건’이라 한다)이 이 사건 경매절차에 설정되었기 때문에 매수인인 원고가 이 사건 가등기를 인수하게 된 것이 아니고, 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시한 이 사건 경매절차에서 이 사건 가등기가 최선순위의 가등기이기 때문에 매각으로 인하여 소멸되지 않고 원고가 인수하게 된 것이다.
이 사건 경매절차의 집행법원이 매각물건명세서(을 1)에 ‘이 사건 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다.’는 취지의 기재를 한 것도 특별매각조건을 설정한 것이 아니라, 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 최선순위의 이 사건 가등기의 존재로 인하여 이 사건 경매절차가 중지되지 않고 계속 진행되도록 하기 위한 조치로서 이루어진 것이다.
따라서 최선순위인 피고 명의의 이 사건 가등기는 이 사건 경매절차의 특별매각조건과 아무런 관련 없이, 매수인인 원고에게 인수되는 것이다.
이와 달리 법정매각조건이 변경되어 원고가 이 사건 가등기를 인수하게 되었다는 전제에서 그 변경결정이나 고지가 이루어지지 않아 원고의 매각대금 완납으로 이 사건 가등기상 권리가 소멸하였다는 취지의 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
다. 피고가 변론 종결 후의 승계인에 해당하는지 － 부정
1) 대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부에 관하여 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납된 경우, 매수인은 공유물 전부에 대한 소유권을 취득하게 되고, 이에 따라 각 공유지분을 가지고 있던 공유자들은 지분소유권을 상실하게 된다. 그리고 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤) 해당 공유자의 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우, 대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 효력은 민사소송법 제218조 제1항이 정한 변론종결 후의 승계인에 해당하는 가등기권자에게 미치므로, 특별한 사정이 없는 한 위 가등기상의 권리는 매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸한다(대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 판결 참조).
2) 이에 의하면, 경매에 의한 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤에 어느 공유자의 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기를 마친 자는 위 공유물분할판결의 효력을 받는 변론종결 후의 승계인에 해당한다고 할 것이다. 그러나 피고는 이 사건 공유물분할판결의 변론종결일인 2017. 3. 3. 이전인 2011. 8. 18. 소외 6의 이 사건 3/17 지분에 관하여 이 사건 가등기를 마쳤으므로, 이 사건 가등기상 권리에 관하여 이 사건 공유물분할판결의 효력이 미치는 변론종결 후 승계인이라 볼 수 없다.
피고가 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이후 이 사건 본등기를 마쳤다 하더라도, 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 마쳐진 이 사건 가등기가 공유물분할을 위한 이 사건 경매절차에서 소멸되지 않고 매수인인 원고가 인수하여 유효하게 존속하게 되었고, 그에 기하여 이 사건 본등기가 마쳐진 이상, 이 사건 가등기의 순위보전적 효력에 의하여 이 사건 가등기 이후의 이 사건 본등기와 저촉되는 중간처분은 효력을 잃게 되는 것이므로, 이 사건 가등기 이후 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 그중 이 사건 가등기에 의해 순위가 보전된 3/85 지분 범위에서 소유권을 잃게 되는 것인데, 이러한 이 사건 가등기상 권리를 이 사건 공유물분할판결의 변론종결 전부터 가지고 있는 피고를 그 변론종결 후 승계인이라고 할 수는 없는 것이다.
원고가 들고 있는 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다10883 판결은 대지 소유권에 기한 방해배제청구권에 근거한 그 지상건물에 대한 철거판결이 확정된 경우에 그 판결 확정 전에 지상건물에 관하여 마쳐진 가등기에 기하여 본등기를 마친 제3자는 변론종결 후의 승계인에 해당한다는 것으로서, 피고가 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 분할 대상인 이 사건 부동산 중 소외 6의 이 사건 지분에 관한 가등기를 마쳐, 이 사건 공유물분할판결의 당사자로서 기판력이 미치는 소외 6 등 공유자에게 그 변론종결 후에도 이 사건 가등기상 권리로서 대항할 수 있는 이 사건의 경우와 달리, 제3자가 철거 대상인 건물에 관한 가등기를 마쳐, 철거판결의 당사자로서 기판력이 미치는 대지 소유자에 대하여는 가등기상 권리를 취득한 것이 없고, 가등기상 권리로 대항할 수도 없는 경우에 관한 것이어서 그와 구체적 사안이 다른 이 사건에 그대로 적용될 수는 없다.
3) 따라서 이 사건 공유물분할판결 변론종결 이전에 이 사건 가등기를 마친 피고는 그 변론종결 후 승계인에 해당하지 않는다고 할 것이다.
그러므로 피고가 이 사건 공유물분할판결 변론종결 후 승계인이고, 피고에게 이 사건 공유물분할판결의 효력이 미침을 전제로 원고의 매각대금 완납으로 피고의 이 사건 가등기상 권리가 소멸되었다는 취지의 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.
다. 이 사건 공유물분할판결 확정으로 피고의 이 사건 가등기상 권리가 전환되었는지 － 부정
1) 공유물분할소송은 이른바 형식적 형성의 소로서, 경매에 의한 대금분할을 명한 공유물분할판결이 확정되면 당사자는 판결 확정과 동시에 경매신청권, 매각대금 교부청구권 등의 권리를 취득하게 되고, 공유자의 신청에 따른 공유물분할을 위한 경매절차에서 매각대금이 완납되면 공유자들은 지분소유권을 상실하고 매수인은 공유물 전부의 소유권을 취득하게 되는 것이며, 어느 공유지분에 관한 가등기권리자는 아직 공유지분을 물권적으로 취득한 상태는 아니어서 공유물분할판결의 확정이나 매수인의 공유물에 관한 소유권 취득에 의하여 그 가등기상 권리에 어떠한 변동이 생기는 것은 아니다.
2) 따라서 피고는 이 사건 가등기에 기하여 본등기를 마치지 않는 한, 이 사건 공유물분할판결 확정되었다고 하더라도 이 사건 부동산 중 3/85 지분에 관한 가등기권리자의 지위에 그치고, 그에 관한 물권적 권리를 취득하는 등 가등기상 권리의 내용이 변경되는 것은 아니다. 피고는 이 사건 가등기상 권리만으로는, 물권적 권리를 가진 공유자처럼 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산 중 3/85 지분에 관한 배당을 요구한다거나, 이 사건 경매절차 이후 이 사건 3/17 지분에 관한 배당을 받은 소외 6에게 위 3/85 지분에 상당하는 금액의 지급을 청구할 수는 없는 것이다.
이와 달리 이 사건 공유물분할판결의 확정만으로 가등기권리자인 피고의 권리가 물권적 권리 등으로 변동될 수 있음을 전제로 하는 원고의 이 부분 청구도 받아들이기 어렵다.
라. 중간 결론
최선순위인 피고 명의의 이 사건 가등기는 이 사건 경매절차에서 소멸되지 않고 매수인인 원고에게 인수되어 존속하는 것이고, 피고는 이 사건 공유물분할판결 변론종결 후의 승계인에 해당하지 않고, 피고의 이 사건 가등기상 권리가 이 사건 공유물분할판결의 확정으로 인하여 금액 상당의 지급을 구할 수 있는 물권적 권리 등으로 변동되는 것도 아니므로, 이 사건 가등기 및 그에 기하여 마쳐진 이 사건 본등기는 모두 유효하다고 할 것이다.
따라서 피고에 대하여 이 사건 가등기 및 이 사건 본등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 받아들일 수 없다.
3. 결론
원고의 청구는 이유 없어 모두 기각한다.
[별지 부동산 목록 생략]
판사 고진흥