‹ 뒤로
1. 피고는 원고에게 15,448,701원 및 이에 대하여 2020. 8. 1.부터 2022. 11. 9.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 55%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
가. △△홀딩스 주식회사(이하 ‘소외 1 회사’라 한다)는 창원시 진해구 (주소 생략) 대 5,868.5㎡에 지하 4층, 지상 21층 규모의 업무시설 및 근린생활시설인 ☆☆☆항 □□로얄팰리스 2차(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 시행사이다.
나. 피고는 2018. 3. 22. 소외 1 회사 및 시공사 □□건설 주식회사(이하 ‘소외 2 회사’라 한다)와 이 사건 오피스텔에 관한 관리형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하여 이 사건 오피스텔에 관한 시행사 및 분양자의 지위를 소외 1 회사로부터 승계하였다. 이 사건 신탁계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.
위탁자 겸 수익자: 소외 1 회사 수탁자: 피고 시공사 겸 3순위 우선수익자: 소외 2 회사 제1조(신탁목적) ② 신탁계약은 수탁자가 신탁부동산을 신탁재산으로 하여 이를 이 계약서에서 정한 내용에 따라 관리 및 분양(처분)하는 범위 내에서 신탁사업의 시행자로서의 지위를 보유하는 업무만을 수행하되, 신탁사업의 수행상 필요한 자금의 조달 및 시공 상의 하자 분쟁, 분양계약과 관련된 분쟁, 민원의 처리와 해결 등에 대하여는 책임을 지지 아니하는 관리형 토지신탁으로 계약을 체결하는 데 있어 당사자들의 권리와 의무를 규정함에 목적이 있다. 제21조(분양계약의 형식과 내용) ① 위탁자는 신탁종료 시 수탁자로부터 수탁자와 수분양자간에 체결된 분양계약상 공급자(매도인)의 권리 및 의무 일체를 면책적으로 승계하고, 그러한 취지를 분양계약서에 기재하고 날인한다. 특 약 제9조(자금의 관리 및 집행) ② 운영계좌의 신탁자금은 기본계약 제18조 제1항에도 불구하고 다음 각호의 우선순위에 따라 집행한다. 1. 국세, 지방세 등 본 사업 관련 제세공과금, 신탁보수, 신탁사무 관리비용(수탁자가 본 사업과 관련하여 부담하는 소송비용, 판결금원 등) 5. 분양계약 무효·취소·해제(지)로 인한 분양대금 반환대금(손해배상금 포함) 6. 공사기성금(공사비의 90% 범위 내) 7. 신탁사의 차입금 상환 ③ 제2항의 자금집행순위에 따른 자금집행은 지급시기가 도래한 당해 채무 또는 비용에 대하여 적용하는 것으로 하되(선순위의 자금이 전액 집행되어야 비로소 후순위의 자금을 집행할 수 있다는 것을 의미하는 것이 아님), 후순위 항목의 지급시기가 먼저 도래하고 당해 후순위 항목을 변제 또는 지급하는 경우 나중에 지급기일이 도래하는 선순위 자금집행항목의 집행이 어려울 것으로 예측되는 경우 수탁자는 당해 후순위 자금집행을 보류할 수 있다. ⑦ 특약 제8조에 따라 수탁자가 고유계정자금을 신탁사업에 투입한 경우 기본계약 제18조 제6항 전단 및 본조 각 조항에도 불구하고, 수탁자는 위탁자 또는 우선수익자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 최우선적으로 자금을 집행하여 투입한 자금 및 이에 대한 지연손해금(이자)을 회수할 수 있다. 이에 대하여 위탁자, 수익자, 우선수익자 및 시공사는 동의하며 일체의 이의를 제기하지 아니한다. ⑪ 본조에도 불구하고 다음 각 호의 비용은 위탁자의 요청 및 대리금융기관의 동의가 없이도 수탁자가 단독으로 자금을 집행할 수 있으며, 이에 대하여 위탁자, 시공사, 1순위 우선수익자 및 2순위 우선수익자는 동의하고 일체의 이의를 제기하지 아니한다. 1. 본 사업과 관련하여 수탁자를 상대로 소송을 제기하거나 보전처분 및 강제집행으로 인하여 필요한 소송비용, 공탁비용, 판결원리금 등 2. 수분양자들의 분양계약 해제(해지)에 따른 반환대금(지체상금 포함) 제9조4(신탁사무처리 비용 등의 정산) ① 본 계약의 다른 조항에도 불구하고, 신탁사무처리와 관련하여 수탁자에게 발생하였거나 발생할 손해, 손실 및 비용(이하 ‘신탁사무처리비용 등’이라 한다)은 본 계약 당사자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 가장 우선하여 지급하고, 신탁재산이 부족한 경우 수탁자는 수탁자가 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분하고 그 처분대금에서 가장 우선하여 신탁사무처리비용 등을 지급받는다. 제27조(신탁사업 준공의무) ③ 본 사업은 위탁자가 모든 책임과 의무를 부담하고, 본 사업 관련 의무를 실질적으로 진행하며, 수탁자는 사업시행자의 명의만을 보유한 채 책임을 지지 않는 방식의 관리형 토지신탁사업이며, 만약 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 수탁자는 사업수지분석표상의 필수사업비의 범위 내에서 제1항에서 정한 책임준공의무를 사업 및 대출약정서에 따른 대출금의 최초 인출일로부터 28개월(시공사의 준공기한으로부터 6개월을 추가한 기간) 이내(이하 ‘수탁자의 신탁사업 준공기한’)에 이행하여야 한다. 만일 수탁자가 본 항의 신탁사업 준공의무를 이행하지 아니하는 경우, 수탁자는 본 항에 따른 신탁사업 준공의무 미이행으로 인해 1순위 우선수익자 및 2순위 우선수익자에게 발생한 손해(대출원리금)를 1순위 우선수익자 및 2순위 우선수익자에게 배상하여야 한다. 본 신탁계약상 어떠한 조항에도 불구하고 수탁자의 본 항에 따른 의무 및 책임은 신탁재산 범위 내로 제한되지 아니한다.
다. 2018. 7. 24. 원고와 피고는 이 사건 오피스텔 ◇◇◇호실에 관하여 피고를 매도인, 원고를 매수인, 소외 1 회사를 위탁자, 소외 2 회사를 시공사로 한 다음과 같은 공급계약(이하 ‘이 사건 공급계약’이라 한다)을 체결하였고, 원고는 같은 날 피고에게 위 공급계약상 계약금을 지급하였다.
☆☆ ☆항 로얄팰리스 2차 오피스텔 공급계약서 ◇◇◇호(88.32㎡) ■ 분양대금 납부일 구분계약금(10%)중도금잔금(30%) 1차(10%)2차(10%)3차(10%)4차(10%)5차(10%)6차(10%) 납부일계약체결시2018. 7.2018. 7.2018. 10.2019. 3.2019. 6.2019. 9.입주지정일 금액(원)18,815,10018,815,10018,815,10018,815,10018,815,10018,815,10018,815,10056,445,300 ■ 입주 예정일 : 2019년 12월 예정 ※ 정확한 입주일은 추후 통보 예정입니다. 실제 입주일이 입주예정일보다 앞당겨질 경우 미도래 중도금과 잔금을 실입주 예정일에 함께 납부하여야 하며, 이 경우 선납 할인은 적용하지 않습니다. 제3조(계약의 해제) ① 매도인은 매수인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였을 때에는 시정을 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다. ③ 매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 제4조(위약금 등) ② 제3조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총 공급금액의 10%를 위약금으로 지급한다. ③ 제1항과 제2항의 경우 매도인은 매수인이 이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 민사법정이율에 해당하는 이자를 가산하여 매수인에게 환급한다. ④ 제6조에 따라 매도인이 매수인의 중도금 대출이자를 대납한 경우 매도인의 중도금 대출이자 대납분과 본조 제3항에 따라 매수인이 반환받을 이자 상당액은 계약해제일을 기준으로 상계처리하고 그 차액은 계약해제일로부터 14일 이내에 상호 정산한다. ⑤ 매수인이 매도인의 보증 또는 매도인이 당사자로 참여한 대출약정에 따라 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부한 경우로서 공급계약서 또는 대출약정에서 정한 내용에 따라 공급계약이 해제된 경우에는 매수인의 매도인에 대한 분양대금반환 채권 중 위 금융기관이 매수인에 대하여 갖는 대출원리금 상당액에 해당하는 범위의 채권(이하 ‘대출원리금 상당 분양대금반환 채권’)은 본 공급계약의 체결시에 위 금융기관에 양도되고, 위 채권양도에 관하여는 본 공급계약의 체결로써 본 공급계약의 체결시에 매수인의 매도인에 대한 통지와 매도인의 승낙이 있었던 것으로 보며, 이에 따라 매도인의 분양대금반환의무 이행은 먼저 금융기관이 매수인으로부터 본 공급계약의 체결시에 양수받은 대출원리금 상당 분양대금반환 채권에 대하여는 금융기관에 우선 충당하고, 이를 공제한 잔여 분양대금반환 채권에 대하여만 매수인에게 상환하는 방법으로 전체 분양대금반환채무를 이행하기로 하며, 매수인은 이에 동의한다. 제6조(중도금 대출) ① 매도인이 분양대금의 일부를 금융기관에 대출을 알선하여 매수인이 중도금대출을 신청한 경우 다음 각 호에 따라 처리하여야 하며 이를 이행하지 않음으로써 발생되는 모든 책임은 매수인의 부담으로 한다. 2. 매도인이 중도금대출 은행을 지정하여 매수인이 대출받아 분양대금을 납부하는 경우 매도인이 지정하는 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자는 매도인이 대납하고 입주지정기간 최초일 이후의 대출이자는 매수인이 납부하여야 한다. ■ 특약사항 제1조(관리형토지신탁 및 계약인수) ① 본 공급목적물은 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 관리형 토지신탁사업에 의거 공급되는 재산으로서, 매수인은 신탁계약의 만료, 신탁해지 등의 사유로 인하여 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 신탁계약이 종료됨과 동시에 신탁에 기한 매도인 겸 수탁자의 모든 행위 및 권리·의무(불법행위에 의한 책임 및 법정책임을 포함하여 이에 한정되지 않음)는 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 포괄승계되며, 아울러 본 공급계약에 기한 매도인의 매수인에 대한 모든 권리와 의무도 계약변경 등 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 승계되는 것에 관하여 인지하고 동의한다. ② 매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.
라. 원고는 2018. 7. 30. 피고와 중도금대출업무협약을 체결한 주식회사 ▽▽▽은행(이하 ‘소외 3 은행’이라 한다)과 이 사건 공급계약과 관련한 중도금 대출계약을 체결하였고, 소외 3 은행은 위 대출계약에 따라 피고에게 원고의 중도금 112,890,600원을 지급하였다.
마. 소외 2 회사는 자금난이 심화되어 이 사건 오피스텔 공사의 공정률을 준수하지 못하였고 결국 2020. 3.경 피고에게 시공권 등 포기각서를 제출하기에 이르렀으며, 원고는 2020. 1.경 및 2020. 4.경 피고에게 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 이 사건 각 공급계약 제3조 제3항 제1호에 근거하여 이 사건 공급계약을 해제하고, 계약금의 반환 및 위약금의 지급을 구하는 내용의 통지를 하였다.
바. 피고는 2020. 6. 22.경 이 사건 오피스텔의 수분양자들에게 ‘2020. 6. 중 건축물의 사용승인 및 입주를 예정하고 있다’면서 세부 입주절차 및 입주지정기간(2020. 6. 30.부터 2020. 8. 28.)을 안내하였다. 이후 피고는 2020. 6. 25. 이 사건 오피스텔에 관하여 사용승인을 받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10, 22호증, 을 제1, 8, 9, 17호증(가지번호 있는 것은 이를 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 소외 3 은행에 대한 2020. 11. 18.자 금융거래정보 제출명령결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
이 사건 공급계약상 입주예정일은 2019. 12. 31.까지이나 그로부터 3개월이 경과할 때까지도 이 사건 오피스텔이 준공되지 아니하여 입주가 지연되었다. 이에 원고는 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호(이하 ‘이 사건 약정해제권 조항’이라 한다)에 근거하여 이 사건 공급계약을 해제하였으므로, 피고는 원고에게 원상회복 내지 부당이득반환으로서 원고가 기지급한 계약금 18,815,100원 및 이 사건 각 공급계약 제4조 제2항에 따른 위약금 18,815,100원 합계 37,630,210원에서 피고가 상계를 주장하는 정산금 채권 2,822,101원을 공제한 34,808,099원 및 이에 대하여 2020. 6. 12.부터의 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다.
나. 피고의 주장
1) 해제권 행사에 대한 주장
가) 이 사건 공급계약서에 입주예정일이 "2019년 12월 예정"이라고 기재되어 있으나 동시에 "정확한 입주일은 추후 통보 예정"이라고 명시되어 있으므로, 피고가 입주일을 지정하여 통보하지 아니한 이상 입주예정일이 확정되어 입주가 지연되었다고 볼 수 없고, 원고에게 약정해제권이 발생하지 아니하였다.
나) 이 사건 오피스텔의 입주가 지연된 것은 전적으로 시공사인 소외 2 회사의 귀책사유로 인한 것이고, 피고는 이 사건 신탁계약에 따른 신탁사업 준공기한인 2020. 7. 23. 이전에 이 사건 오피스텔의 준공을 완료하였으므로, 피고에게는 입주 지연에 관한 귀책사유가 없다. 이처럼 피고의 귀책사유 없이 입주가 지연된 경우 원고는 이 사건 약정해제권 조항에 의하여 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다.
다) 원고는 쌍무계약상 자신의 반대급부인 잔금지급의무를 이행하지 아니하였을 뿐만 아니라, 피고에게 이 사건 공급계약에 따른 분양목적물 인도의무의 이행을 최고하지도 아니하였으므로, 원고의 해제권 행사는 부적법하다.
라) 피고는 막대한 신탁차입금을 투입하여 이 사건 오피스텔을 준공하고 수분양자들이 정상적으로 입주할 수 있도록 최선을 다한 반면, 원고는 피고의 입주연장 요청에 동의하지 않음으로써 이 사건 오피스텔 사업에 참여하는 일원으로서의 협조의무를 전혀 이행하지 않았으므로, 원고의 약정해제권 행사는 신의칙상 허용될 수 없다.
2) 위약금청구에 대한 주장
위약금은 손해배상액의 예정으로 이 사건 오피스텔의 입주가 지연된 경위 등을 고려하여 감액되어야 한다.
3) 분양대금반환청구에 대한 주장
가) 설령 원고에 의하여 이 사건 공급계약이 해제되어 분양대금반환채권이 발생하였다고 하더라도, 원고는 소외 3 은행과 중도금 대출계약을 체결하면서 이 사건 공급계약이 해제될 경우 원고가 피고에 대하여 갖게 될 분양대금반환 채권에 관하여 양도담보계약을 체결하였다. 따라서 위 채권의 귀속 주체는 소외 3 은행이므로, 원고는 분양대금반환 채권을 행사할 수 없다.
나) 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항, 제9조의4 제1항에서 정한 신탁재산의 자금집행순서는 각 그보다 선순위인 채권이 모두 이행(집행)되는 것을 불확정기한으로 정한 것이므로, 자금집행순서상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권보다 선순위 인 피고의 이 사건 사업 관련 신탁사무처리비용이 아직 변제되지 않은 이상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권은 그 이행기가 도래하지 않았다.
다) 피고는 이 사건 각 공급계약 제6조 제1항 제2호에 따라 중도금 대출이자를 대납하였고, 이 사건 각 공급계약 제4조 제4항에 따라 이 사건 각 공급계약이 해제된 경우 위 각 중도금 대출이자 대납분과 원고의 기지급 계약금 및 중도금에 관하여 발생한 법정이자를 상계처리 할 수 있으므로, 이 사건 공급계약 해제일을 기준으로 위와 같이 상계처리 되고 남은 피고의 정산금 채권을 자동채권으로 하여 위 해제일로부터 14일이 되는 날을 기준으로 원고의 피고에 대한 이 사건 청구채권과 대등액에서 상계한다. 한편 피고는 이 사건 공급계약의 해제일 이후에도 원고를 대신하여 중도금 대출이자를 대납해주었으므로, 각 대납일을 기준으로 그 대납금 상당의 구상금 채권을 자동채권으로 하여 민법 제492조에 따라 원고의 이 사건 청구채권과 상계한다.
라) 피고의 원고에 대한 책임은 이 사건 공급계약 특약사항 제1조 제2항의 책임한정특약(이하 ‘이 사건 책임한정특약’이라 한다)에 따라 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내로 한정되므로, ‘신탁재산의 한도 내에서 신탁계약에서 정한 자금집행순서에 따라’, ‘신탁사무처리비용을 공제하고 남은 잔여 신탁재산의 한도 내에서’ 또는 ‘신탁재산의 한도 내에서’ 이행할 책임이 있다는 취지가 주문에 명시되어야 한다.
3. 판단
가. 약정해제권의 발생 여부
1) 이 사건 약정해제권 조항은 매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 매수인이 이 사건 각 공급계약을 해제할 수 있다고 정하고 있는 사실, 피고는 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못하여 원고를 입주시키지 못한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 약정해제권 조항에 근거한 해제권이 발생하였다.
2) 이에 대하여 피고는 입주일이 지정되어 통보되지 않았으므로 입주가 지연되었다고 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 공급계약의 문언상 입주예정일이 ‘2019. 12.’임은 명백하고, 피고가 지정하여 통보하여야 하는 것은 ‘입주일’이지 ‘입주예정일’이 아니므로, 피고가 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못한 이상 입주가 지연되었다고 볼 수 있다.
3) 피고는 위 입주 지연이 전적으로 소외 2 회사의 귀책사유이고 피고에게는 귀책사유가 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 각 공급계약상 매도인인 피고는 매수인인 원고에 대한 관계에서 매매목적물인 이 사건 오피스텔을 직접 신축하거나, 제3자로 하여금 신축하게 하는 등의 방법으로 이행기까지 인도할 의무가 있는 것이고, 피고가 소외 2 회사로 하여금 이 사건 오피스텔을 신축하게 한 이상 소외 2 회사의 공사 중단 등으로 인한 이 사건 오피스텔의 준공 및 입주 지연은 매도인인 피고 측 귀책사유에 해당한다.
4) 피고는 이 사건 신탁계약은 신탁원부에 포함되어 등기부에 공시됨으로써 제3자에 대하여도 그 내용으로 대항할 수 있는데, 피고는 이 사건 신탁계약에서 정한 신탁사업 준공기한 내에 이 사건 오피스텔을 준공하였으므로 원고의 입주 지연에 대한 귀책사유가 없다고도 주장한다.
이 사건 신탁계약 특약 제27조 제3항에서 피고의 신탁사업 준공기한을 대출약정상 최초 인출일로부터 28개월 내로 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 신탁사업 준공기한은 이 사건 신탁계약의 당사자들, 즉 사업자금을 대여해준 1, 2순위 우선수익자 등과의 관계에서 수탁자인 피고가 어느 시점부터 준공 지연으로 인한 손해배상책임을 부담하는지를 정하기 위한 기준으로서 마련된 것으로 보일 뿐이다. 이에 더하여 이 사건 공급계약은 입주예정일을 2019. 12.경으로 명시하고 있고, 이 사건 약정해제권 조항에서는 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 수분양자가 공급계약을 해제할 수 있다고 정하고 있는 점을 고려할 때, 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔이 준공되지 않아 입주가 이루어지지 않은 이상, 이 사건 신탁계약의 제3자에 대한 대항력 유무와 관계없이 피고는 이 사건 각 공급계약의 매도인으로서 입주 지연에 관한 귀책사유가 있다고 봄이 상당하다.
나. 해제권 행사의 적법 여부
1) 일반적으로 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하지만, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 이 사건 공급계약 해제의 근거로 삼은 이 사건 약정해제권 조항이 수분양자의 분양대금 납부의무의 이행제공을 그 요건으로 명시하지는 않은 점, ② 위 조항은 분양자의 현저한 공급지연(이 사건의 경우 3개월)이 발생한 경우 수분양자들로 하여금 분양계약의 구속력으로부터 용이하게 벗어날 수 있도록 하기 위하여 규정된 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 공급계약에 의하면 원고의 잔금 지급일은 ‘입주지정일’인데, 원고의 이 사건 공급계약 해제권 행사 시점까지 피고가 입주지정일을 원고에게 통보한 사실도 없고 당시 이 사건 오피스텔은 준공조차 되지 않은 상태였으므로, 원고가 피고에게 잔금의 이행제공을 하여야 한다고 보기 어려운 점, ④ 만일 위 조항의 존재에도 불구하고 여전히 수분양자가 공급계약을 해제하기 위해서 반대의무의 이행제공을 하여야 한다고 본다면, 이는 결국 피고에게 입주예정일부터 3개월의 기간을 추가로 허용하여 주는 피고에게 유리한 결과(즉 입주예정일이 도과되어도 3개월이 지나지 않는 경우에는 수분양자가 ‘반대의무의 이행제공을 하여도’ 계약을 해제할 수 없게 되는 결과)를 초래하게 되는데, 이러한 해석은 수분양자의 해제권을 별도로 규정하고 있는 위 조항의 취지에 반한다고 보이는 점(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다3343 판결 참조) 등을 고려하면, 이 사건 약정해제권 조항에 근거하여 이 사건 각 공급계약을 해제하는 원고로서는 피고에게 잔금의 이행제공을 할 의무가 없다고 봄이 상당하다.
2) 또한 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 매도인의 약정해제에 관한 이 사건 공급계약 제3조 제1항은 최고를 그 요건으로 명시하고 있는 것과 달리, 이 사건 약정해제권 조항은 최고를 요건으로 명시하고 있지 않은 점, ② 이 사건 약정해제권 조항은 이행지체에 의한 법정해제권과는 별개의 해제권을 부여하는 규정인 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 약정해제권 조항에 따라 해제권을 행사함에 있어 피고의 분양목적물 인도의무에 대한 최고가 필요하다고 볼 수 없다.
3) 한편 피고는 원고가 피고의 입주연장 요청에 동의하지 않음으로써 이 사건 오피스텔 사업에 참여하는 일원으로서의 협조의무를 전혀 이행하지 않았으므로 원고의 약정해제권 행사는 신의칙상 허용될 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 오피스텔의 수분양자에 해당하는 원고는 이 사건 공급계약에 따라 피고에게 분양대금을 납부할 의무를 부담할 뿐, 피고의 입주연장 요청에 동의할 의무를 부담하지 않는다. 따라서 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 이 사건 공급계약에서 정한 바에 따라 약정해제권을 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 근거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 그렇다면 원고의 이 사건 약정해제권 조항에 기한 해제권 행사의 의사표시는 적법하고, 이 사건 공급계약은 원고의 위 해제통지에 따라 2020. 5. 28. 해제되었다.
그렇다면 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 원고가 기지급한 계약금 및 이에 대하여 연 5%의 비율로 계산한 법정이자(이 사건 각 공급계약 제4조 제3항, 민법 제379조)를 반환하여야 하고, 이 사건 각 공급계약 제4조 제2항에 따라 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 지급하여야 한다.
다. 피고의 주장에 관한 판단
1) 양도담보계약에 따른 분양대금반환 채권의 귀속 관련 주장
가) 피고는 원고가 소외 3 은행에 분양대금반환 채권을 양도담보로 제공하였으므로, 원고는 피고에게 기지급 계약금의 반환을 청구할 수 없다고 주장한다.
앞서 든 증거 및 을 제13호증의 기재에 의하면, 원고는 중도금 대출계약을 체결하면서 2018. 7. 30. 소외 3 은행과 ‘이 사건 각 공급계약이 해제되는 경우 원고가 피고, 소외 1 회사에 대하여 가지는 분양대금반환 채권 또는 분양대금을 완납하는 경우 피고, 소외 1 회사에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권’에 관하여 양도담보계약(이하 ‘이 사건 양도담보계약’이라 한다)을 체결한 사실, 이 사건 공급계약 제4조 제5항은 위와 같은 분양대금반환 채권의 양도에 관하여 피고의 통지 내지 승낙이 있었던 것으로 간주되도록 정하고 있는 사실, 이 사건 양도담보계약에서는 피담보채무가 모두 상환되는 시점에 양도담보권이 해지되고 양도담보 대상 채권은 당연히 담보설정자에게 복귀된다고 정하고 있는 사실이 인정된다. 또한 원고가 소외 3 은행에 대한 중도금 대출채무의 상환을 완료하지 못한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
그렇다면 이 사건 공급계약 해제에 따른 원고의 피고에 대한 분양대금반환 채권은 이 사건 양도담보계약에 따라 중도금 대출금 채무 등의 담보를 위하여 소외 3 은행에 양도되었다고 인정할 수 있으므로, 원고는 피고에게 분양대금반환 채권을 행사할 수 없다.
나) 한편 원고는 피고에 대한 분양대금반환 채권 중 계약금에 해당하는 부분은 여전히 원고에게 남아있다고 주장하는 것으로 보이나, 이 사건 양도담보계약은 그 대상 채권을 ‘중도금 반환채권’이 아니라 ‘분양대금 반환채권’으로 정하고 있으므로 대상 채권에 계약금 상당액도 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당한 점, 이 사건 양도담보계약 제3조 제2항에 의하면 소외 3 은행은 양도담보 대상채권을 통하여 대출 약정금의 130%까지 우선변제를 받을 수 있으므로 위 양도담보계약의 당사자들은 중도금 원금을 초과하는 채권을 양도담보 대상으로 정하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 원고의 피고에 대한 계약금 반환채권 역시 이 사건 양도담보계약에 따라 소외 3 은행에 양도되었다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 이행기 미도래 관련 주장
가) 피고는 이 사건 신탁계약에서 정한 자금집행순서는 각 그보다 선순위인 채권이 모두 이행(집행)되는 것을 불확정기한으로 정한 것이므로, 자금집행순서상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권보다 선순위인 피고의 이 사건 사업 관련 신탁사무처리비용이 아직 변제되지 않은 이상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권은 그 이행기가 도래하지 않았다고 주장한다.
앞서 든 증거, 을 제20호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항은 신탁계약상 자금집행의 순위를 정하고 있는데 그 순위에 의하면 신탁사무 관리비용이 1순위, 분양계약의 해제 등으로 인한 분양대금반환 채권 및 손해배상금은 5순위인 사실, 같은 조 제7항은 수탁자가 고유계정자금을 신탁사업에 투입한 경우 최우선적으로 자금을 집행하여 회수할 수 있다고 정하고 있는 사실, 위 특약 제9조의4는 신탁사무처리와 관련하여 피고에게 발생한 신탁사무처리비용 등은 최우선으로 지급받는다고 정하고 있는 사실, 피고는 이 사건 사업과 관련하여 공사대금, 제세공과금 등 명목으로 자금을 투입하였고 피고의 재무제표에 의하면 2021. 12. 31. 기준 위 자금 중 31,343,942,333원이 아직 회수되지 못한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항에서 신탁재산의 자금집행순서를 정하고 있다고 하더라도, 이 사건 신탁계약의 당사자가 아닌 원고에 대하여 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기를 불확정기한으로 정한 것이라고 볼 수는 없다. 또한 피고가 투입한 자금이 필요비 내지 유익비로서 이 사건 신탁계약 내지 신탁법에 의하여 최우선적으로 회수할 수 있는 신탁사무처리비용에 해당하고 아직 그 변제가 완료되지 않았다고 하더라도, 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권은 이 사건 공급계약 해제통지가 피고에게 도달함과 동시에 그 이행기가 도래하였다고 봄이 상당하고, 이와 달리 피고의 신탁사무처리비용이 모두 변제되고 나서야 비로소 그 이행기가 도래한다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
① 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제3항은 ‘집행순위에 따른 자금집행은 지급시기가 도래한 당해 채무 또는 비용에 대하여 적용하는 것으로 하되(선순위의 자금이 전액 집행되어야 비로소 후순위 자금을 집행할 수 있음을 의미하는 것은 아니다), 후순위 항목의 지급시기가 먼저 도래하고 당해 후순위 항목을 변제 또는 지급하는 경우 나중에 지급기일이 도래하는 선순위 자금집행항목의 집행이 어려울 것으로 예측되는 경우 수탁자는 당해 후순위 자금집행을 보류할 수 있다.’고 정하고 있다. 이는 그 문언의 취지 자체로 자금집행 순서에 있어 후순위 항목인 채권의 이행기가 선순위 항목인 채권보다 먼저 도래할 수 있음을 전제로 하고 있다.
② 한편 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항, 제9조의4에서 신탁사무처리비용, 분양대금반환 채권, 공사대금, 대출금 등의 자금집행순위를 정하고 있다고 하더라도 이는 신탁계약의 당사자들 사이에서 신탁자금을 집행하는 순서를 상호 약정하는 의미를 가질 뿐이고, 그 자금집행순위가 특정 순위의 위 각 해당 채권에 기한 강제집행에 따르는 신탁재산의 유무나 범위에 영향을 미칠 여지가 있음은 별론으로 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁계약의 당사자도 아닌 원고의 분양계약 해제에 따른 분양대금반환 및 위약금 채권의 성립과 그 이행기 자체에 영향을 미칠 수 없다.
③ 신탁법 제48조 제1항에는 ‘수탁자는 신탁재산에 대한 민사집행절차 또는 「국세징수법」에 따른 공매절차에서 수익자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 신탁의 목적에 따라 신탁재산의 보존, 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다’고 규정하고 있다. 그러나 위 규정은 그 문언 자체로 다른 신탁채권자가 신청한 민사집행절차나 공매절차에서 수탁자가 자신이 지출한 비용 중 필요비와 유익비를 일반채권에 우선하여 변제받을 수 있다는 것을 의미할 뿐 다른 채권자에 대한 관계에서 우선적으로 직접 지급을 구할 수 있는 권한을 부여한 것으로 볼 수는 없다.
오히려 이 사건 오피스텔 분양은 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 적용 대상인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는데, 위 건축물분양법 시행령 제3조 제1항 제3호에는 ‘법 제4조 제1항 제1호에 따른 신탁계약에는 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항이 포함되어야 한다.’고 규정되어 있다. 또한 건축물분양법 및 건축물분양법 시행령의 각 규정에 따라 체결된 이 사건 신탁계약은 특약 제1조 제2항에서 ‘신탁계약에서 목적으로 하는 신탁사업의 원만하고 안정적인 수행 및 수분양의 보호’를 이 사건 신탁계약 기본계약 및 특약의 목적으로 정하고, 특약 제25조에서 ‘신탁계약의 당사자들은 본 신탁사업에 대하여 건축물분양법이 적용되는 경우, 신탁계약의 다른 조항에도 불구하고 건축물분양법에 정하여진, 신탁을 정산하는 때에 수분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산한다는 내용을 우선하여 적용하는 것으로 합의한다.’고 정하고 있다.
위와 같이 건축물분양법은 피분양자들을 보호하는 것을 주된 목적으로 제정되었고, 이를 위하여 신탁계약 등에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산할 것을 규정하도록 하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 신탁계약의 수탁자이자 이 사건 각 공급계약상의 분양자인 피고가 이 사건 신탁계약상의 다른 채권의 존재나 신탁사업 계좌의 자금 고갈 등을 이유로 원고의 분양대금 반환을 거부하는 것을 허용될 수 없다고 할 것이다.
④ 원고가 피고의 귀책사유를 원인으로 이 사건 공급계약을 적법하게 해제함으로써 분양대금반환 및 위약금 채권이 각 발생하였고, 원고는 피고에게 계약해제를 통지하면서 동시에 분양대금의 반환 및 위약금의 지급을 청구하였다. 이 사건 공급계약의 해제에 따른 분양대금반환 및 위약금 채권은 기한의 정함이 없는 채권에 해당하므로, 이 사건 공급계약의 해제 통지가 피고에게 도달함과 동시에 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기가 도래하였다고 봄이 상당하다.
나) 한편 피고는 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 신탁 등기로 공시되었고 이 사건 공급계약에서도 수분양자들에게 신탁원부를 확인할 의무를 부과하였으므로(특약사항 제1조 제2항), 이 사건 신탁계약 특약의 자금집행순위 규정으로 제3자인 원고에게 대항할 수 있다는 취지로도 주장한다.
그러나 앞서 보았듯이 신탁원부에 기재된 신탁조항은 그 효력을 계약당사자인 신탁자와 수탁자 사이에서 발생시킬 의사로 체결되는 것이므로, 이 사건 신탁계약 특약 제9조, 제9조의4 등의 규정이 신탁계약의 당사자가 아닌 제3자가 수탁자에 대하여 보유하는 채권의 이행기에 직접 적용된다고 보기 어렵다. 더욱이 신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.’라고 규정하고 있는데, 이는 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기를 하면 ‘그 재산이 신탁재산에 속한 것’임을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이므로, 등기된 신탁원부에 기재된 신탁계약 특약의 내용이 모두 제3자에게 대항력을 갖게 된다고 볼 수도 없다. 따라서 이 사건 신탁계약이 신탁 등기로 공시되어 제3자에게 대항력을 갖는지 여부는 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기 도래와는 무관한 사정이고, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 지급 보류권 관련 주장
피고는 설령 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기가 도래하였다고 하더라도, 이 사건 신탁사업 계좌의 자금이 고갈되는 등 선순위인 신탁사무처리비용의 집행이 어려울 것으로 예측되므로, 피고는 후순위인 원고에 대한 분양대금 및 위약금의 지급을 보류할 권리가 있다고 주장한다.
이 사건 신탁계약 특약 제9조 제3항은 후순위 항목의 지급시기가 먼저 도래하여 자금을 집행할 경우 지급시기가 나중에 도래할 선순위 항목의 집행이 어려울 것으로 예측된다면 그 후순위 항목의 자금집행을 보류할 수 있다는 취지로 규정하고, 피고가 공사대금 및 제세공과금 명목으로 투입한 자금 중 회수되지 않은 금액이 31,343,942,333원인 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 위 신탁계약의 약정이 원고에게 적용된다고 볼 수 없음은 앞서 본 논거와 같고, 설령 이와 달리 보더라도 을 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음의 사정들, 즉 ① 이 사건 신탁사업 재무상태표에 의하면 2021. 6. 30. 기준 유동자산의 규모가 96,941,490,257원에 이르고, 그 중 당좌자산으로서 분양미수금이 28,652,914,043원(분양계약은 체결되었으나 아직 지급되지 않은 분양대금 액수를 의미하는 것으로 보인다), 재고자산으로서 완성건물의 가액이 59,199,102,152원(아직 분양되지 않고 남아 있는 이 사건 오피스텔 각 세대의 가액으로 보인다)으로 계상되어 있는 점, ② 피고는 위와 같이 313억 원 가량을 투입하여 이 사건 오피스텔을 완공하고 분양사업을 시행함으로써 위 분양미수금 및 완성건물을 자산으로 보유하게 되었고, 향후 분양미수금이 회수되고 추가로 분양이 이루어져 그 분양대금을 지급받게 되면 피고로서는 자신이 투입한 위 비용을 최우선 순위로 회수할 가능성이 충분히 존재하는 것으로 보이는 점, ③ 달리 이 사건 변론종결일 현재 피고가 원고에게 분양대금 및 위약금을 지급할 경우 추후 피고의 선순위 신탁사무처리비용의 집행이 어려울 것으로 예측된다고 인정할 증거가 부족한 점 등을 종합하면, 피고에게 원고에 대한 분양대금 및 위약금 지급을 보류할 권리가 있다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 위약금 감액 관련 주장
이 사건 공급계약 제4조 제2항은 위약금 약정으로서 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 수 있고, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항). 한편 법원이 손해배상의 예정액을 부당히 과다하다고 하여 감액하려면 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 경위와 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래 관행과 경제상태 등을 참작한 결과 손해배상 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우라야 한다(대법원 2016. 9. 23. 선고 2016다200828 판결 등 참조).
그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 통상의 매매계약에 있어서 그 대금의 10%를 위약금으로 정하는 것이 일반적인 거래관행인 점, 이 사건 공급계약 제4조 제1항은 원고의 귀책사유로 인하여 계약이 해제될 경우에도 원고가 지급할 위약금을 분양대금의 10%로 정하고 있는 점, 피고가 원고에 비해 경제적 약자의 지위에 있다고 볼 만한 사정도 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 공급계약에서 정한 위약금 액수인 총 공급대금의 10%가 부당하게 과다하다고 보기는 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
5) 상계 항변
가) 자동채권의 성립
(1) 이 사건 공급계약 제4조 제3, 4항에서 이 사건 공급계약의 해제로 피고가 기지급 분양대금을 반환할 때에는 그 받은 날로부터 민사법정이자를 가산하여야 하는데, 피고가 위 계약 제6조에 따라 매수인의 중도금 대출이자를 대납한 경우 그 대납분과 반환할 분양대금의 법정이자 상당액을 계약해제일을 기준으로 상계처리하고 그 차액은 계약해제일로부터 14일 이내에 상호 정산하기로 정하고 있는 사실은 앞에서 본 바와 같고, 피고가 이 사건 각 공급계약 체결일부터 그 해제일까지 원고의 중도금 대출이자를 대납한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고의 원고에 대한 이 사건 공급계약 해제일까지의 중도금 대출이자 대납분과 원고의 기지급 분양대금에 대한 그 지급일부터 이 사건 공급계약 해제일까지의 민사법정이자는 이 사건 공급계약 제4조 제4항에 따라 계약해제일을 기준으로 상계처리 되고, 상계처리 후 남는 차액이 있을 경우 피고는 그 차액 상당의 정산금 채권을 가지게 된다.
(2) 또한 피고가 이 사건 각 공급계약의 해제일 이후에도 2020. 7. 31.까지 원고의 중도금 대출이자를 대납한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없는데, 이 사건 공급계약이 원고에 의하여 해제된 이상 피고가 원고의 중도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고는 위와 같이 대납한 원고의 중도금 대출이자 상당액에 관하여 별도로 원고에게 구상금 채권을 갖는다.
나) 자동채권의 범위
(1) 원고의 기지급 분양대금에 대하여 이 사건 공급계약 해제일까지 발생한 이자의 합계가 8,852,349원이고, 피고가 이 사건 공급계약 체결일부터 그 해제일까지 대납한 원고의 중도금 대출이자 액수는 10,287,175원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고의 정산금 채권의 액수는 1,434,826원(이 사건 공급계약 해제일까지의 중도금 대출이자 대납액 10,287,175원 - 기지급 분양대금에 대한 법정이자 8,852,349원)이다.
(2) 한편 앞서 든 증거에 의하면 피고가 이 사건 공급계약 해제일 이후 2020. 7. 31.까지 대납한 원고의 중도금 대출이자 액수는 다음 표와 같이 2,043,132원이다.
일자대납액(원) 2020. 5. 29.666,239 2020. 6. 29.688,447 2020. 7. 30.666,239 2020. 7. 31.22,207 합계2,043,132
다) 상계내역
(1) 원고의 피고에 대한 위약금 채권은 이 사건 공급계약 해제일인 2020. 5. 28. 그 이행기가 도래하였고, 피고의 원고에 대한 정산금 채권은 그 정산 기한인 위 해제일로부터 14일이 되는 2020. 6. 11. 이행기가 도래하였으므로, 위 각 채권은 2020. 6. 11. 상계적상에 있게 되었다. 피고의 상계 의사표시를 담은 2021. 5. 24.자 준비서면이 2021. 5. 25. 원고에게 송달되었음은 기록상 분명하므로, 원고의 위약금 채권 원본 과 피고의 정산금 채권은 상계적상일인 2020. 6. 11.에 소급하여 대등액의 범위에서 소멸하였다. 그 결과 위약금 채권 원본 17,380,274원(위약금 채권 원본 18,815,100원 － 정산금 채권 1,434,826원) 및 이에 대하여 상계적상일 다음 날인 2020. 6. 12.부터의 지연이자가 남게 된다.
(2) 피고의 원고에 대한 구상금 상당의 자동채권은 이 사건 공급계약이 해제되어 소급적으로 효력을 상실함에 따라 피고가 원고의 중도금 대출이자를 각 대납한 날 성립과 동시에 이행기에 있게 된다고 봄이 상당하므로, 위와 같이 소멸하고 남은 원고의 위약금 채권 17,380,274원과, 피고의 원고에 대한 구상금 채권 2,043,132원은 각 그 대납일에 상계적상에 있게 되었고, 피고의 상계 의사표시를 담은 2021. 5. 24.자 준비서면이 송달된 2021. 5. 25. 원고의 위 각 채권과 피고의 구상금 자동채권은 각 상계적상일에 소급하여 대등액의 범위에서 소멸하였다.
수동채권 액수자동채권 액수상계 후 잔액 상계순번상계 후 잔액대납일까지 지연손해금합계(①)(②, 구상금 채권)(①-②) 기산일말일액수 117,380,2742020. 6. 12.2020. 5. 29.017,380,274666,23916,714,035 216,714,0352020. 6. 12.2020. 6. 29.41,21216,755,247688,44716,066,800 316,066,8002020. 6. 30.2020. 7. 30.68,22816,135,028666,23915,468,789 415,468,7892020. 7. 31.2020. 7. 31.2,11915,470,90822,20715,448,701 최종 상계 후 잔액15,448,701
(3) 결국 원고의 피고에 대한 위약금 채권은 15,448,701원 및 이에 대하여 최종 상계적상일 다음 날인 2020. 8. 1.부터의 지연이자가 남게 된다.
6) 책임한정특약에 기한 책임의 제한 여부
가) 피고는 피고의 원고에 대한 책임은 이 사건 책임한정특약에 따라 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내로 한정된다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 위 책임한정특약은 약관에 해당하는데, 피고는 원고에게 이를 설명하지 않아 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항을 위반하였으므로, 이를 계약의 내용으로 삼을 수 없다고 주장한다.
나) 사업자는 약관을 사용하여 고객과 계약을 체결하는 경우에, 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시함으로써 그 약관 내용을 알 수 있는 기회를 제공하여야 하고(약관법 제3조 제2항), 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다(같은 조 제3항). 여기서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하고, 약관조항 중에서 무엇이 중요한 내용에 해당하는지에 관하여는 일률적으로 말할 수 없으며, 구체적인 사건에서 개별적 사정을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2011다69053 판결 등 참조).
이 사건 공급계약 특약사항은 이 사건 오피스텔이 피고와 소외 1 회사 사이의 관리형 토지신탁사업에 의하여 공급되며(제1조 제1항), 피고가 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우 ‘신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만’ 책임을 부담한다(제1조 제2항)고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 책임한정특약으로 해석된다. 그런데 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 책임한정특약은 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다고 봄이 타당하다.
① 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항 단서). 한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산만으로 책임을 지는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것이므로(신탁법 제38조), 수탁자가 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미친다. 대법원은 일찍이 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결에서 위 법리를 명확히 하였다. 따라서 피고는 신탁사무를 처리하는 과정에서 체결한 이 사건 공급계약에 따라 원고에게 부담하는 채무에 관한 이행책임에 관하여는 자신의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다. 이와 같이 수탁자가 거래 상대방에 대하여 ‘무한책임’을 부담하는 결과 자신의 고유재산으로 위 채무를 이행한 경우에는 신탁재산으로부터 보상받을 권리를 확보하기 위해 신탁재산을 매각하고 그 대금에서 우선 변제를 받을 수 있는 권리, 즉 자조매각권 등이 인정되고 있다(신탁법 제48조).
② 한편, 신탁법은 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되면서 유한책임신탁 제도를 신설하였는데, 유한책임신탁은 등기를 그 성립요건으로 하고(제114조 제1항 후문), 유한책임신탁의 명칭에는 유한책임신탁이라는 문자를 반드시 사용하여야 하며(제115조 제1항), 유한책임신탁을 설정한 수탁자는 거래상대방에게 유한책임신탁이라는 뜻을 명시하고 그 내용을 반드시 서면으로 교부하여야 하며(제116조 제1항), 이를 위반한 경우 거래상대방은 그 법률행위를 한 날로부터 3개월 내에 이를 취소할 수 있다(제116조 제2항). 즉 수탁자는 유한책임신탁 제도를 활용하여 자신의 책임을 신탁재산의 한도 내로 제한할 수 있으나, 이러한 제도를 활용하기 위해서는 위와 같이 매우 엄격한 요건을 충족시켜야 한다.
③ 그런데 이 사건 책임한정특약은 실질적으로 유한책임신탁과 유사한 효력이 있음에도 당사자 사이의 개별약정에 의하여 손쉽게 체결할 수 있는 것이고, 앞서 본 원칙적인 책임 범위와 달리, 피고의 책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하여 수분양자의 채권 실현에 직접적인 영향을 미치는 조항이다. 따라서 위 책임한정특약의 존재 및 효과는 사회통념에 비추어 수분양자가 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 내용에 해당한다고 봄이 타당하다.
다) 그렇다면 피고가 이 사건 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장하기 위해서는 위 특약에 관한 설명의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
앞서 든 증거 및 을 제19호증의 기재에 의하면 원고가 이 사건 공급계약서의 ‘계약의 설명 및 숙지’란에 이 사건 공급계약의 내용에 관하여 설명을 듣고 이해하였다는 취지로 자필 서명을 한 사실 및 원고는 이와 별도로 각종 계약정보 및 상품정보 등에 관한 설명을 듣고 그 내용을 확인하였다는 취지의 분양계약자 확인서에도 자필 서명을 한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 공급계약 말미에 위치한 ‘계약의 설명 및 숙지’란에는 이 사건 공급계약의 내용에 관하여 설명을 듣고 이해하였다는 포괄적인 문구가 기재되어 있을 뿐 구체적인 설명 및 확인사항이 기재되어 있지는 않은 점, ② 원고가 별도로 자필 서명을 한 ‘분양계약자 확인서’에도 이 사건 공급계약에 관한 일반적인 사항 또는 이 사건 책임한정특약과 무관한 내용들만 기재되어 있을 뿐인 점, ③ 이 사건 공급계약은 수분양자로 하여금 신탁원부를 확인하도록 규정하고는 있으나, 위 신탁원부에 포함된 이 사건 신탁계약서는 그 양이 수십 쪽에 이르고 이 사건 공급계약은 책임한정특약과 관련된 신탁계약의 조항이 어느 것인지 지칭하고 있지 않은 점, ④ 이 사건 책임한정특약은 ‘신탁재산 및 신탁업무 범위 내에서만 책임을 부담’한다는 추상적인 문구로 기재되어 있을 뿐이어서 그 법적 의미와 이로 인하여 수분양자가 장차 감수하여야 하는 불이익이 무엇인지 법률에 문외한인 수분양자들로서는 선뜻 이해하기 어려운 점, ⑤ 피고가 이 사건 오피스텔의 분양 홍보나 공급계약 체결 과정에서 이 사건 책임한정특약의 존재나 그 효과에 관하여 구체적으로 표시하거나 언급하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점 등을 종합하면, 위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 책임한정특약에 관하여 약관법 제3조 제3항의 설명의무를 다하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 피고는 이 사건 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장할 수 없으므로, 원고에 대한 책임이 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내로 한정된다는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
라. 소결
따라서 피고는 이 사건 공급계약 해제에 따른 위약금으로 원고에게 15,448,701원 및 이에 대하여 최종 상계적상일 다음 날인 2020. 8. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2022. 11. 9.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 황순현(재판장) 정신영 정중원
판례 · 서울중앙지방법원
위약금등청구
2020가합581802
선고 2022.11.09
민사
서울중앙지방법원
법원
2022.11.09
선고일
2020가합581802
사건번호
민사
사건종류
전문가의 도움이 필요하신가요?
검증된 변호사·법무사를 분야별로 찾아보세요.
전문
원 고
원고 (소송대리인 법무법인 로앤케이 담당변호사 박찬우 외 1인)피 고
주식회사 ○○○자산신탁 (소송대리인 법무법인 (유한) 율촌 담당변호사 김성우 외 4인)변론종결
2022. 8. 24.주 문
1. 피고는 원고에게 15,448,701원 및 이에 대하여 2020. 8. 1.부터 2022. 11. 9.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 55%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게 34,808,099원 및 이에 대하여 2020. 6. 12.부터 이 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.이 유
1. 인정사실 가. △△홀딩스 주식회사(이하 ‘소외 1 회사’라 한다)는 창원시 진해구 (주소 생략) 대 5,868.5㎡에 지하 4층, 지상 21층 규모의 업무시설 및 근린생활시설인 ☆☆☆항 □□로얄팰리스 2차(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 시행사이다.
나. 피고는 2018. 3. 22. 소외 1 회사 및 시공사 □□건설 주식회사(이하 ‘소외 2 회사’라 한다)와 이 사건 오피스텔에 관한 관리형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하여 이 사건 오피스텔에 관한 시행사 및 분양자의 지위를 소외 1 회사로부터 승계하였다. 이 사건 신탁계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.
위탁자 겸 수익자: 소외 1 회사 수탁자: 피고 시공사 겸 3순위 우선수익자: 소외 2 회사 제1조(신탁목적) ② 신탁계약은 수탁자가 신탁부동산을 신탁재산으로 하여 이를 이 계약서에서 정한 내용에 따라 관리 및 분양(처분)하는 범위 내에서 신탁사업의 시행자로서의 지위를 보유하는 업무만을 수행하되, 신탁사업의 수행상 필요한 자금의 조달 및 시공 상의 하자 분쟁, 분양계약과 관련된 분쟁, 민원의 처리와 해결 등에 대하여는 책임을 지지 아니하는 관리형 토지신탁으로 계약을 체결하는 데 있어 당사자들의 권리와 의무를 규정함에 목적이 있다. 제21조(분양계약의 형식과 내용) ① 위탁자는 신탁종료 시 수탁자로부터 수탁자와 수분양자간에 체결된 분양계약상 공급자(매도인)의 권리 및 의무 일체를 면책적으로 승계하고, 그러한 취지를 분양계약서에 기재하고 날인한다. 특 약 제9조(자금의 관리 및 집행) ② 운영계좌의 신탁자금은 기본계약 제18조 제1항에도 불구하고 다음 각호의 우선순위에 따라 집행한다. 1. 국세, 지방세 등 본 사업 관련 제세공과금, 신탁보수, 신탁사무 관리비용(수탁자가 본 사업과 관련하여 부담하는 소송비용, 판결금원 등) 5. 분양계약 무효·취소·해제(지)로 인한 분양대금 반환대금(손해배상금 포함) 6. 공사기성금(공사비의 90% 범위 내) 7. 신탁사의 차입금 상환 ③ 제2항의 자금집행순위에 따른 자금집행은 지급시기가 도래한 당해 채무 또는 비용에 대하여 적용하는 것으로 하되(선순위의 자금이 전액 집행되어야 비로소 후순위의 자금을 집행할 수 있다는 것을 의미하는 것이 아님), 후순위 항목의 지급시기가 먼저 도래하고 당해 후순위 항목을 변제 또는 지급하는 경우 나중에 지급기일이 도래하는 선순위 자금집행항목의 집행이 어려울 것으로 예측되는 경우 수탁자는 당해 후순위 자금집행을 보류할 수 있다. ⑦ 특약 제8조에 따라 수탁자가 고유계정자금을 신탁사업에 투입한 경우 기본계약 제18조 제6항 전단 및 본조 각 조항에도 불구하고, 수탁자는 위탁자 또는 우선수익자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 최우선적으로 자금을 집행하여 투입한 자금 및 이에 대한 지연손해금(이자)을 회수할 수 있다. 이에 대하여 위탁자, 수익자, 우선수익자 및 시공사는 동의하며 일체의 이의를 제기하지 아니한다. ⑪ 본조에도 불구하고 다음 각 호의 비용은 위탁자의 요청 및 대리금융기관의 동의가 없이도 수탁자가 단독으로 자금을 집행할 수 있으며, 이에 대하여 위탁자, 시공사, 1순위 우선수익자 및 2순위 우선수익자는 동의하고 일체의 이의를 제기하지 아니한다. 1. 본 사업과 관련하여 수탁자를 상대로 소송을 제기하거나 보전처분 및 강제집행으로 인하여 필요한 소송비용, 공탁비용, 판결원리금 등 2. 수분양자들의 분양계약 해제(해지)에 따른 반환대금(지체상금 포함) 제9조4(신탁사무처리 비용 등의 정산) ① 본 계약의 다른 조항에도 불구하고, 신탁사무처리와 관련하여 수탁자에게 발생하였거나 발생할 손해, 손실 및 비용(이하 ‘신탁사무처리비용 등’이라 한다)은 본 계약 당사자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 가장 우선하여 지급하고, 신탁재산이 부족한 경우 수탁자는 수탁자가 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분하고 그 처분대금에서 가장 우선하여 신탁사무처리비용 등을 지급받는다. 제27조(신탁사업 준공의무) ③ 본 사업은 위탁자가 모든 책임과 의무를 부담하고, 본 사업 관련 의무를 실질적으로 진행하며, 수탁자는 사업시행자의 명의만을 보유한 채 책임을 지지 않는 방식의 관리형 토지신탁사업이며, 만약 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 수탁자는 사업수지분석표상의 필수사업비의 범위 내에서 제1항에서 정한 책임준공의무를 사업 및 대출약정서에 따른 대출금의 최초 인출일로부터 28개월(시공사의 준공기한으로부터 6개월을 추가한 기간) 이내(이하 ‘수탁자의 신탁사업 준공기한’)에 이행하여야 한다. 만일 수탁자가 본 항의 신탁사업 준공의무를 이행하지 아니하는 경우, 수탁자는 본 항에 따른 신탁사업 준공의무 미이행으로 인해 1순위 우선수익자 및 2순위 우선수익자에게 발생한 손해(대출원리금)를 1순위 우선수익자 및 2순위 우선수익자에게 배상하여야 한다. 본 신탁계약상 어떠한 조항에도 불구하고 수탁자의 본 항에 따른 의무 및 책임은 신탁재산 범위 내로 제한되지 아니한다.
다. 2018. 7. 24. 원고와 피고는 이 사건 오피스텔 ◇◇◇호실에 관하여 피고를 매도인, 원고를 매수인, 소외 1 회사를 위탁자, 소외 2 회사를 시공사로 한 다음과 같은 공급계약(이하 ‘이 사건 공급계약’이라 한다)을 체결하였고, 원고는 같은 날 피고에게 위 공급계약상 계약금을 지급하였다.
☆☆ ☆항 로얄팰리스 2차 오피스텔 공급계약서 ◇◇◇호(88.32㎡) ■ 분양대금 납부일 구분계약금(10%)중도금잔금(30%) 1차(10%)2차(10%)3차(10%)4차(10%)5차(10%)6차(10%) 납부일계약체결시2018. 7.2018. 7.2018. 10.2019. 3.2019. 6.2019. 9.입주지정일 금액(원)18,815,10018,815,10018,815,10018,815,10018,815,10018,815,10018,815,10056,445,300 ■ 입주 예정일 : 2019년 12월 예정 ※ 정확한 입주일은 추후 통보 예정입니다. 실제 입주일이 입주예정일보다 앞당겨질 경우 미도래 중도금과 잔금을 실입주 예정일에 함께 납부하여야 하며, 이 경우 선납 할인은 적용하지 않습니다. 제3조(계약의 해제) ① 매도인은 매수인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였을 때에는 시정을 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다. ③ 매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 제4조(위약금 등) ② 제3조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총 공급금액의 10%를 위약금으로 지급한다. ③ 제1항과 제2항의 경우 매도인은 매수인이 이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 민사법정이율에 해당하는 이자를 가산하여 매수인에게 환급한다. ④ 제6조에 따라 매도인이 매수인의 중도금 대출이자를 대납한 경우 매도인의 중도금 대출이자 대납분과 본조 제3항에 따라 매수인이 반환받을 이자 상당액은 계약해제일을 기준으로 상계처리하고 그 차액은 계약해제일로부터 14일 이내에 상호 정산한다. ⑤ 매수인이 매도인의 보증 또는 매도인이 당사자로 참여한 대출약정에 따라 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부한 경우로서 공급계약서 또는 대출약정에서 정한 내용에 따라 공급계약이 해제된 경우에는 매수인의 매도인에 대한 분양대금반환 채권 중 위 금융기관이 매수인에 대하여 갖는 대출원리금 상당액에 해당하는 범위의 채권(이하 ‘대출원리금 상당 분양대금반환 채권’)은 본 공급계약의 체결시에 위 금융기관에 양도되고, 위 채권양도에 관하여는 본 공급계약의 체결로써 본 공급계약의 체결시에 매수인의 매도인에 대한 통지와 매도인의 승낙이 있었던 것으로 보며, 이에 따라 매도인의 분양대금반환의무 이행은 먼저 금융기관이 매수인으로부터 본 공급계약의 체결시에 양수받은 대출원리금 상당 분양대금반환 채권에 대하여는 금융기관에 우선 충당하고, 이를 공제한 잔여 분양대금반환 채권에 대하여만 매수인에게 상환하는 방법으로 전체 분양대금반환채무를 이행하기로 하며, 매수인은 이에 동의한다. 제6조(중도금 대출) ① 매도인이 분양대금의 일부를 금융기관에 대출을 알선하여 매수인이 중도금대출을 신청한 경우 다음 각 호에 따라 처리하여야 하며 이를 이행하지 않음으로써 발생되는 모든 책임은 매수인의 부담으로 한다. 2. 매도인이 중도금대출 은행을 지정하여 매수인이 대출받아 분양대금을 납부하는 경우 매도인이 지정하는 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자는 매도인이 대납하고 입주지정기간 최초일 이후의 대출이자는 매수인이 납부하여야 한다. ■ 특약사항 제1조(관리형토지신탁 및 계약인수) ① 본 공급목적물은 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 관리형 토지신탁사업에 의거 공급되는 재산으로서, 매수인은 신탁계약의 만료, 신탁해지 등의 사유로 인하여 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 신탁계약이 종료됨과 동시에 신탁에 기한 매도인 겸 수탁자의 모든 행위 및 권리·의무(불법행위에 의한 책임 및 법정책임을 포함하여 이에 한정되지 않음)는 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 포괄승계되며, 아울러 본 공급계약에 기한 매도인의 매수인에 대한 모든 권리와 의무도 계약변경 등 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 승계되는 것에 관하여 인지하고 동의한다. ② 매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.
라. 원고는 2018. 7. 30. 피고와 중도금대출업무협약을 체결한 주식회사 ▽▽▽은행(이하 ‘소외 3 은행’이라 한다)과 이 사건 공급계약과 관련한 중도금 대출계약을 체결하였고, 소외 3 은행은 위 대출계약에 따라 피고에게 원고의 중도금 112,890,600원을 지급하였다.
마. 소외 2 회사는 자금난이 심화되어 이 사건 오피스텔 공사의 공정률을 준수하지 못하였고 결국 2020. 3.경 피고에게 시공권 등 포기각서를 제출하기에 이르렀으며, 원고는 2020. 1.경 및 2020. 4.경 피고에게 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 이 사건 각 공급계약 제3조 제3항 제1호에 근거하여 이 사건 공급계약을 해제하고, 계약금의 반환 및 위약금의 지급을 구하는 내용의 통지를 하였다.
바. 피고는 2020. 6. 22.경 이 사건 오피스텔의 수분양자들에게 ‘2020. 6. 중 건축물의 사용승인 및 입주를 예정하고 있다’면서 세부 입주절차 및 입주지정기간(2020. 6. 30.부터 2020. 8. 28.)을 안내하였다. 이후 피고는 2020. 6. 25. 이 사건 오피스텔에 관하여 사용승인을 받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10, 22호증, 을 제1, 8, 9, 17호증(가지번호 있는 것은 이를 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 소외 3 은행에 대한 2020. 11. 18.자 금융거래정보 제출명령결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
이 사건 공급계약상 입주예정일은 2019. 12. 31.까지이나 그로부터 3개월이 경과할 때까지도 이 사건 오피스텔이 준공되지 아니하여 입주가 지연되었다. 이에 원고는 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호(이하 ‘이 사건 약정해제권 조항’이라 한다)에 근거하여 이 사건 공급계약을 해제하였으므로, 피고는 원고에게 원상회복 내지 부당이득반환으로서 원고가 기지급한 계약금 18,815,100원 및 이 사건 각 공급계약 제4조 제2항에 따른 위약금 18,815,100원 합계 37,630,210원에서 피고가 상계를 주장하는 정산금 채권 2,822,101원을 공제한 34,808,099원 및 이에 대하여 2020. 6. 12.부터의 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다.
나. 피고의 주장
1) 해제권 행사에 대한 주장
가) 이 사건 공급계약서에 입주예정일이 "2019년 12월 예정"이라고 기재되어 있으나 동시에 "정확한 입주일은 추후 통보 예정"이라고 명시되어 있으므로, 피고가 입주일을 지정하여 통보하지 아니한 이상 입주예정일이 확정되어 입주가 지연되었다고 볼 수 없고, 원고에게 약정해제권이 발생하지 아니하였다.
나) 이 사건 오피스텔의 입주가 지연된 것은 전적으로 시공사인 소외 2 회사의 귀책사유로 인한 것이고, 피고는 이 사건 신탁계약에 따른 신탁사업 준공기한인 2020. 7. 23. 이전에 이 사건 오피스텔의 준공을 완료하였으므로, 피고에게는 입주 지연에 관한 귀책사유가 없다. 이처럼 피고의 귀책사유 없이 입주가 지연된 경우 원고는 이 사건 약정해제권 조항에 의하여 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다.
다) 원고는 쌍무계약상 자신의 반대급부인 잔금지급의무를 이행하지 아니하였을 뿐만 아니라, 피고에게 이 사건 공급계약에 따른 분양목적물 인도의무의 이행을 최고하지도 아니하였으므로, 원고의 해제권 행사는 부적법하다.
라) 피고는 막대한 신탁차입금을 투입하여 이 사건 오피스텔을 준공하고 수분양자들이 정상적으로 입주할 수 있도록 최선을 다한 반면, 원고는 피고의 입주연장 요청에 동의하지 않음으로써 이 사건 오피스텔 사업에 참여하는 일원으로서의 협조의무를 전혀 이행하지 않았으므로, 원고의 약정해제권 행사는 신의칙상 허용될 수 없다.
2) 위약금청구에 대한 주장
위약금은 손해배상액의 예정으로 이 사건 오피스텔의 입주가 지연된 경위 등을 고려하여 감액되어야 한다.
3) 분양대금반환청구에 대한 주장
가) 설령 원고에 의하여 이 사건 공급계약이 해제되어 분양대금반환채권이 발생하였다고 하더라도, 원고는 소외 3 은행과 중도금 대출계약을 체결하면서 이 사건 공급계약이 해제될 경우 원고가 피고에 대하여 갖게 될 분양대금반환 채권에 관하여 양도담보계약을 체결하였다. 따라서 위 채권의 귀속 주체는 소외 3 은행이므로, 원고는 분양대금반환 채권을 행사할 수 없다.
나) 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항, 제9조의4 제1항에서 정한 신탁재산의 자금집행순서는 각 그보다 선순위인 채권이 모두 이행(집행)되는 것을 불확정기한으로 정한 것이므로, 자금집행순서상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권보다 선순위 인 피고의 이 사건 사업 관련 신탁사무처리비용이 아직 변제되지 않은 이상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권은 그 이행기가 도래하지 않았다.
다) 피고는 이 사건 각 공급계약 제6조 제1항 제2호에 따라 중도금 대출이자를 대납하였고, 이 사건 각 공급계약 제4조 제4항에 따라 이 사건 각 공급계약이 해제된 경우 위 각 중도금 대출이자 대납분과 원고의 기지급 계약금 및 중도금에 관하여 발생한 법정이자를 상계처리 할 수 있으므로, 이 사건 공급계약 해제일을 기준으로 위와 같이 상계처리 되고 남은 피고의 정산금 채권을 자동채권으로 하여 위 해제일로부터 14일이 되는 날을 기준으로 원고의 피고에 대한 이 사건 청구채권과 대등액에서 상계한다. 한편 피고는 이 사건 공급계약의 해제일 이후에도 원고를 대신하여 중도금 대출이자를 대납해주었으므로, 각 대납일을 기준으로 그 대납금 상당의 구상금 채권을 자동채권으로 하여 민법 제492조에 따라 원고의 이 사건 청구채권과 상계한다.
라) 피고의 원고에 대한 책임은 이 사건 공급계약 특약사항 제1조 제2항의 책임한정특약(이하 ‘이 사건 책임한정특약’이라 한다)에 따라 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내로 한정되므로, ‘신탁재산의 한도 내에서 신탁계약에서 정한 자금집행순서에 따라’, ‘신탁사무처리비용을 공제하고 남은 잔여 신탁재산의 한도 내에서’ 또는 ‘신탁재산의 한도 내에서’ 이행할 책임이 있다는 취지가 주문에 명시되어야 한다.
3. 판단
가. 약정해제권의 발생 여부
1) 이 사건 약정해제권 조항은 매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 매수인이 이 사건 각 공급계약을 해제할 수 있다고 정하고 있는 사실, 피고는 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못하여 원고를 입주시키지 못한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 약정해제권 조항에 근거한 해제권이 발생하였다.
2) 이에 대하여 피고는 입주일이 지정되어 통보되지 않았으므로 입주가 지연되었다고 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 공급계약의 문언상 입주예정일이 ‘2019. 12.’임은 명백하고, 피고가 지정하여 통보하여야 하는 것은 ‘입주일’이지 ‘입주예정일’이 아니므로, 피고가 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못한 이상 입주가 지연되었다고 볼 수 있다.
3) 피고는 위 입주 지연이 전적으로 소외 2 회사의 귀책사유이고 피고에게는 귀책사유가 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 각 공급계약상 매도인인 피고는 매수인인 원고에 대한 관계에서 매매목적물인 이 사건 오피스텔을 직접 신축하거나, 제3자로 하여금 신축하게 하는 등의 방법으로 이행기까지 인도할 의무가 있는 것이고, 피고가 소외 2 회사로 하여금 이 사건 오피스텔을 신축하게 한 이상 소외 2 회사의 공사 중단 등으로 인한 이 사건 오피스텔의 준공 및 입주 지연은 매도인인 피고 측 귀책사유에 해당한다.
4) 피고는 이 사건 신탁계약은 신탁원부에 포함되어 등기부에 공시됨으로써 제3자에 대하여도 그 내용으로 대항할 수 있는데, 피고는 이 사건 신탁계약에서 정한 신탁사업 준공기한 내에 이 사건 오피스텔을 준공하였으므로 원고의 입주 지연에 대한 귀책사유가 없다고도 주장한다.
이 사건 신탁계약 특약 제27조 제3항에서 피고의 신탁사업 준공기한을 대출약정상 최초 인출일로부터 28개월 내로 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 신탁사업 준공기한은 이 사건 신탁계약의 당사자들, 즉 사업자금을 대여해준 1, 2순위 우선수익자 등과의 관계에서 수탁자인 피고가 어느 시점부터 준공 지연으로 인한 손해배상책임을 부담하는지를 정하기 위한 기준으로서 마련된 것으로 보일 뿐이다. 이에 더하여 이 사건 공급계약은 입주예정일을 2019. 12.경으로 명시하고 있고, 이 사건 약정해제권 조항에서는 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 수분양자가 공급계약을 해제할 수 있다고 정하고 있는 점을 고려할 때, 2020. 3. 말경까지 이 사건 오피스텔이 준공되지 않아 입주가 이루어지지 않은 이상, 이 사건 신탁계약의 제3자에 대한 대항력 유무와 관계없이 피고는 이 사건 각 공급계약의 매도인으로서 입주 지연에 관한 귀책사유가 있다고 봄이 상당하다.
나. 해제권 행사의 적법 여부
1) 일반적으로 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하지만, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 이 사건 공급계약 해제의 근거로 삼은 이 사건 약정해제권 조항이 수분양자의 분양대금 납부의무의 이행제공을 그 요건으로 명시하지는 않은 점, ② 위 조항은 분양자의 현저한 공급지연(이 사건의 경우 3개월)이 발생한 경우 수분양자들로 하여금 분양계약의 구속력으로부터 용이하게 벗어날 수 있도록 하기 위하여 규정된 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 공급계약에 의하면 원고의 잔금 지급일은 ‘입주지정일’인데, 원고의 이 사건 공급계약 해제권 행사 시점까지 피고가 입주지정일을 원고에게 통보한 사실도 없고 당시 이 사건 오피스텔은 준공조차 되지 않은 상태였으므로, 원고가 피고에게 잔금의 이행제공을 하여야 한다고 보기 어려운 점, ④ 만일 위 조항의 존재에도 불구하고 여전히 수분양자가 공급계약을 해제하기 위해서 반대의무의 이행제공을 하여야 한다고 본다면, 이는 결국 피고에게 입주예정일부터 3개월의 기간을 추가로 허용하여 주는 피고에게 유리한 결과(즉 입주예정일이 도과되어도 3개월이 지나지 않는 경우에는 수분양자가 ‘반대의무의 이행제공을 하여도’ 계약을 해제할 수 없게 되는 결과)를 초래하게 되는데, 이러한 해석은 수분양자의 해제권을 별도로 규정하고 있는 위 조항의 취지에 반한다고 보이는 점(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다3343 판결 참조) 등을 고려하면, 이 사건 약정해제권 조항에 근거하여 이 사건 각 공급계약을 해제하는 원고로서는 피고에게 잔금의 이행제공을 할 의무가 없다고 봄이 상당하다.
2) 또한 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 매도인의 약정해제에 관한 이 사건 공급계약 제3조 제1항은 최고를 그 요건으로 명시하고 있는 것과 달리, 이 사건 약정해제권 조항은 최고를 요건으로 명시하고 있지 않은 점, ② 이 사건 약정해제권 조항은 이행지체에 의한 법정해제권과는 별개의 해제권을 부여하는 규정인 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 약정해제권 조항에 따라 해제권을 행사함에 있어 피고의 분양목적물 인도의무에 대한 최고가 필요하다고 볼 수 없다.
3) 한편 피고는 원고가 피고의 입주연장 요청에 동의하지 않음으로써 이 사건 오피스텔 사업에 참여하는 일원으로서의 협조의무를 전혀 이행하지 않았으므로 원고의 약정해제권 행사는 신의칙상 허용될 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 오피스텔의 수분양자에 해당하는 원고는 이 사건 공급계약에 따라 피고에게 분양대금을 납부할 의무를 부담할 뿐, 피고의 입주연장 요청에 동의할 의무를 부담하지 않는다. 따라서 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 이 사건 공급계약에서 정한 바에 따라 약정해제권을 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 근거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 그렇다면 원고의 이 사건 약정해제권 조항에 기한 해제권 행사의 의사표시는 적법하고, 이 사건 공급계약은 원고의 위 해제통지에 따라 2020. 5. 28. 해제되었다.
그렇다면 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 원고가 기지급한 계약금 및 이에 대하여 연 5%의 비율로 계산한 법정이자(이 사건 각 공급계약 제4조 제3항, 민법 제379조)를 반환하여야 하고, 이 사건 각 공급계약 제4조 제2항에 따라 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 지급하여야 한다.
다. 피고의 주장에 관한 판단
1) 양도담보계약에 따른 분양대금반환 채권의 귀속 관련 주장
가) 피고는 원고가 소외 3 은행에 분양대금반환 채권을 양도담보로 제공하였으므로, 원고는 피고에게 기지급 계약금의 반환을 청구할 수 없다고 주장한다.
앞서 든 증거 및 을 제13호증의 기재에 의하면, 원고는 중도금 대출계약을 체결하면서 2018. 7. 30. 소외 3 은행과 ‘이 사건 각 공급계약이 해제되는 경우 원고가 피고, 소외 1 회사에 대하여 가지는 분양대금반환 채권 또는 분양대금을 완납하는 경우 피고, 소외 1 회사에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권’에 관하여 양도담보계약(이하 ‘이 사건 양도담보계약’이라 한다)을 체결한 사실, 이 사건 공급계약 제4조 제5항은 위와 같은 분양대금반환 채권의 양도에 관하여 피고의 통지 내지 승낙이 있었던 것으로 간주되도록 정하고 있는 사실, 이 사건 양도담보계약에서는 피담보채무가 모두 상환되는 시점에 양도담보권이 해지되고 양도담보 대상 채권은 당연히 담보설정자에게 복귀된다고 정하고 있는 사실이 인정된다. 또한 원고가 소외 3 은행에 대한 중도금 대출채무의 상환을 완료하지 못한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
그렇다면 이 사건 공급계약 해제에 따른 원고의 피고에 대한 분양대금반환 채권은 이 사건 양도담보계약에 따라 중도금 대출금 채무 등의 담보를 위하여 소외 3 은행에 양도되었다고 인정할 수 있으므로, 원고는 피고에게 분양대금반환 채권을 행사할 수 없다.
나) 한편 원고는 피고에 대한 분양대금반환 채권 중 계약금에 해당하는 부분은 여전히 원고에게 남아있다고 주장하는 것으로 보이나, 이 사건 양도담보계약은 그 대상 채권을 ‘중도금 반환채권’이 아니라 ‘분양대금 반환채권’으로 정하고 있으므로 대상 채권에 계약금 상당액도 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당한 점, 이 사건 양도담보계약 제3조 제2항에 의하면 소외 3 은행은 양도담보 대상채권을 통하여 대출 약정금의 130%까지 우선변제를 받을 수 있으므로 위 양도담보계약의 당사자들은 중도금 원금을 초과하는 채권을 양도담보 대상으로 정하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 원고의 피고에 대한 계약금 반환채권 역시 이 사건 양도담보계약에 따라 소외 3 은행에 양도되었다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 이행기 미도래 관련 주장
가) 피고는 이 사건 신탁계약에서 정한 자금집행순서는 각 그보다 선순위인 채권이 모두 이행(집행)되는 것을 불확정기한으로 정한 것이므로, 자금집행순서상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권보다 선순위인 피고의 이 사건 사업 관련 신탁사무처리비용이 아직 변제되지 않은 이상 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권은 그 이행기가 도래하지 않았다고 주장한다.
앞서 든 증거, 을 제20호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항은 신탁계약상 자금집행의 순위를 정하고 있는데 그 순위에 의하면 신탁사무 관리비용이 1순위, 분양계약의 해제 등으로 인한 분양대금반환 채권 및 손해배상금은 5순위인 사실, 같은 조 제7항은 수탁자가 고유계정자금을 신탁사업에 투입한 경우 최우선적으로 자금을 집행하여 회수할 수 있다고 정하고 있는 사실, 위 특약 제9조의4는 신탁사무처리와 관련하여 피고에게 발생한 신탁사무처리비용 등은 최우선으로 지급받는다고 정하고 있는 사실, 피고는 이 사건 사업과 관련하여 공사대금, 제세공과금 등 명목으로 자금을 투입하였고 피고의 재무제표에 의하면 2021. 12. 31. 기준 위 자금 중 31,343,942,333원이 아직 회수되지 못한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항에서 신탁재산의 자금집행순서를 정하고 있다고 하더라도, 이 사건 신탁계약의 당사자가 아닌 원고에 대하여 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기를 불확정기한으로 정한 것이라고 볼 수는 없다. 또한 피고가 투입한 자금이 필요비 내지 유익비로서 이 사건 신탁계약 내지 신탁법에 의하여 최우선적으로 회수할 수 있는 신탁사무처리비용에 해당하고 아직 그 변제가 완료되지 않았다고 하더라도, 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권은 이 사건 공급계약 해제통지가 피고에게 도달함과 동시에 그 이행기가 도래하였다고 봄이 상당하고, 이와 달리 피고의 신탁사무처리비용이 모두 변제되고 나서야 비로소 그 이행기가 도래한다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
① 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제3항은 ‘집행순위에 따른 자금집행은 지급시기가 도래한 당해 채무 또는 비용에 대하여 적용하는 것으로 하되(선순위의 자금이 전액 집행되어야 비로소 후순위 자금을 집행할 수 있음을 의미하는 것은 아니다), 후순위 항목의 지급시기가 먼저 도래하고 당해 후순위 항목을 변제 또는 지급하는 경우 나중에 지급기일이 도래하는 선순위 자금집행항목의 집행이 어려울 것으로 예측되는 경우 수탁자는 당해 후순위 자금집행을 보류할 수 있다.’고 정하고 있다. 이는 그 문언의 취지 자체로 자금집행 순서에 있어 후순위 항목인 채권의 이행기가 선순위 항목인 채권보다 먼저 도래할 수 있음을 전제로 하고 있다.
② 한편 이 사건 신탁계약 특약 제9조 제2항, 제9조의4에서 신탁사무처리비용, 분양대금반환 채권, 공사대금, 대출금 등의 자금집행순위를 정하고 있다고 하더라도 이는 신탁계약의 당사자들 사이에서 신탁자금을 집행하는 순서를 상호 약정하는 의미를 가질 뿐이고, 그 자금집행순위가 특정 순위의 위 각 해당 채권에 기한 강제집행에 따르는 신탁재산의 유무나 범위에 영향을 미칠 여지가 있음은 별론으로 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁계약의 당사자도 아닌 원고의 분양계약 해제에 따른 분양대금반환 및 위약금 채권의 성립과 그 이행기 자체에 영향을 미칠 수 없다.
③ 신탁법 제48조 제1항에는 ‘수탁자는 신탁재산에 대한 민사집행절차 또는 「국세징수법」에 따른 공매절차에서 수익자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 신탁의 목적에 따라 신탁재산의 보존, 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다’고 규정하고 있다. 그러나 위 규정은 그 문언 자체로 다른 신탁채권자가 신청한 민사집행절차나 공매절차에서 수탁자가 자신이 지출한 비용 중 필요비와 유익비를 일반채권에 우선하여 변제받을 수 있다는 것을 의미할 뿐 다른 채권자에 대한 관계에서 우선적으로 직접 지급을 구할 수 있는 권한을 부여한 것으로 볼 수는 없다.
오히려 이 사건 오피스텔 분양은 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 적용 대상인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는데, 위 건축물분양법 시행령 제3조 제1항 제3호에는 ‘법 제4조 제1항 제1호에 따른 신탁계약에는 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항이 포함되어야 한다.’고 규정되어 있다. 또한 건축물분양법 및 건축물분양법 시행령의 각 규정에 따라 체결된 이 사건 신탁계약은 특약 제1조 제2항에서 ‘신탁계약에서 목적으로 하는 신탁사업의 원만하고 안정적인 수행 및 수분양의 보호’를 이 사건 신탁계약 기본계약 및 특약의 목적으로 정하고, 특약 제25조에서 ‘신탁계약의 당사자들은 본 신탁사업에 대하여 건축물분양법이 적용되는 경우, 신탁계약의 다른 조항에도 불구하고 건축물분양법에 정하여진, 신탁을 정산하는 때에 수분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산한다는 내용을 우선하여 적용하는 것으로 합의한다.’고 정하고 있다.
위와 같이 건축물분양법은 피분양자들을 보호하는 것을 주된 목적으로 제정되었고, 이를 위하여 신탁계약 등에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산할 것을 규정하도록 하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 신탁계약의 수탁자이자 이 사건 각 공급계약상의 분양자인 피고가 이 사건 신탁계약상의 다른 채권의 존재나 신탁사업 계좌의 자금 고갈 등을 이유로 원고의 분양대금 반환을 거부하는 것을 허용될 수 없다고 할 것이다.
④ 원고가 피고의 귀책사유를 원인으로 이 사건 공급계약을 적법하게 해제함으로써 분양대금반환 및 위약금 채권이 각 발생하였고, 원고는 피고에게 계약해제를 통지하면서 동시에 분양대금의 반환 및 위약금의 지급을 청구하였다. 이 사건 공급계약의 해제에 따른 분양대금반환 및 위약금 채권은 기한의 정함이 없는 채권에 해당하므로, 이 사건 공급계약의 해제 통지가 피고에게 도달함과 동시에 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기가 도래하였다고 봄이 상당하다.
나) 한편 피고는 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 신탁 등기로 공시되었고 이 사건 공급계약에서도 수분양자들에게 신탁원부를 확인할 의무를 부과하였으므로(특약사항 제1조 제2항), 이 사건 신탁계약 특약의 자금집행순위 규정으로 제3자인 원고에게 대항할 수 있다는 취지로도 주장한다.
그러나 앞서 보았듯이 신탁원부에 기재된 신탁조항은 그 효력을 계약당사자인 신탁자와 수탁자 사이에서 발생시킬 의사로 체결되는 것이므로, 이 사건 신탁계약 특약 제9조, 제9조의4 등의 규정이 신탁계약의 당사자가 아닌 제3자가 수탁자에 대하여 보유하는 채권의 이행기에 직접 적용된다고 보기 어렵다. 더욱이 신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.’라고 규정하고 있는데, 이는 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기를 하면 ‘그 재산이 신탁재산에 속한 것’임을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이므로, 등기된 신탁원부에 기재된 신탁계약 특약의 내용이 모두 제3자에게 대항력을 갖게 된다고 볼 수도 없다. 따라서 이 사건 신탁계약이 신탁 등기로 공시되어 제3자에게 대항력을 갖는지 여부는 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기 도래와는 무관한 사정이고, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 지급 보류권 관련 주장
피고는 설령 원고의 분양대금반환 및 위약금 채권의 이행기가 도래하였다고 하더라도, 이 사건 신탁사업 계좌의 자금이 고갈되는 등 선순위인 신탁사무처리비용의 집행이 어려울 것으로 예측되므로, 피고는 후순위인 원고에 대한 분양대금 및 위약금의 지급을 보류할 권리가 있다고 주장한다.
이 사건 신탁계약 특약 제9조 제3항은 후순위 항목의 지급시기가 먼저 도래하여 자금을 집행할 경우 지급시기가 나중에 도래할 선순위 항목의 집행이 어려울 것으로 예측된다면 그 후순위 항목의 자금집행을 보류할 수 있다는 취지로 규정하고, 피고가 공사대금 및 제세공과금 명목으로 투입한 자금 중 회수되지 않은 금액이 31,343,942,333원인 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 위 신탁계약의 약정이 원고에게 적용된다고 볼 수 없음은 앞서 본 논거와 같고, 설령 이와 달리 보더라도 을 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음의 사정들, 즉 ① 이 사건 신탁사업 재무상태표에 의하면 2021. 6. 30. 기준 유동자산의 규모가 96,941,490,257원에 이르고, 그 중 당좌자산으로서 분양미수금이 28,652,914,043원(분양계약은 체결되었으나 아직 지급되지 않은 분양대금 액수를 의미하는 것으로 보인다), 재고자산으로서 완성건물의 가액이 59,199,102,152원(아직 분양되지 않고 남아 있는 이 사건 오피스텔 각 세대의 가액으로 보인다)으로 계상되어 있는 점, ② 피고는 위와 같이 313억 원 가량을 투입하여 이 사건 오피스텔을 완공하고 분양사업을 시행함으로써 위 분양미수금 및 완성건물을 자산으로 보유하게 되었고, 향후 분양미수금이 회수되고 추가로 분양이 이루어져 그 분양대금을 지급받게 되면 피고로서는 자신이 투입한 위 비용을 최우선 순위로 회수할 가능성이 충분히 존재하는 것으로 보이는 점, ③ 달리 이 사건 변론종결일 현재 피고가 원고에게 분양대금 및 위약금을 지급할 경우 추후 피고의 선순위 신탁사무처리비용의 집행이 어려울 것으로 예측된다고 인정할 증거가 부족한 점 등을 종합하면, 피고에게 원고에 대한 분양대금 및 위약금 지급을 보류할 권리가 있다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 위약금 감액 관련 주장
이 사건 공급계약 제4조 제2항은 위약금 약정으로서 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 수 있고, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항). 한편 법원이 손해배상의 예정액을 부당히 과다하다고 하여 감액하려면 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 경위와 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래 관행과 경제상태 등을 참작한 결과 손해배상 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우라야 한다(대법원 2016. 9. 23. 선고 2016다200828 판결 등 참조).
그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 통상의 매매계약에 있어서 그 대금의 10%를 위약금으로 정하는 것이 일반적인 거래관행인 점, 이 사건 공급계약 제4조 제1항은 원고의 귀책사유로 인하여 계약이 해제될 경우에도 원고가 지급할 위약금을 분양대금의 10%로 정하고 있는 점, 피고가 원고에 비해 경제적 약자의 지위에 있다고 볼 만한 사정도 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 공급계약에서 정한 위약금 액수인 총 공급대금의 10%가 부당하게 과다하다고 보기는 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
5) 상계 항변
가) 자동채권의 성립
(1) 이 사건 공급계약 제4조 제3, 4항에서 이 사건 공급계약의 해제로 피고가 기지급 분양대금을 반환할 때에는 그 받은 날로부터 민사법정이자를 가산하여야 하는데, 피고가 위 계약 제6조에 따라 매수인의 중도금 대출이자를 대납한 경우 그 대납분과 반환할 분양대금의 법정이자 상당액을 계약해제일을 기준으로 상계처리하고 그 차액은 계약해제일로부터 14일 이내에 상호 정산하기로 정하고 있는 사실은 앞에서 본 바와 같고, 피고가 이 사건 각 공급계약 체결일부터 그 해제일까지 원고의 중도금 대출이자를 대납한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고의 원고에 대한 이 사건 공급계약 해제일까지의 중도금 대출이자 대납분과 원고의 기지급 분양대금에 대한 그 지급일부터 이 사건 공급계약 해제일까지의 민사법정이자는 이 사건 공급계약 제4조 제4항에 따라 계약해제일을 기준으로 상계처리 되고, 상계처리 후 남는 차액이 있을 경우 피고는 그 차액 상당의 정산금 채권을 가지게 된다.
(2) 또한 피고가 이 사건 각 공급계약의 해제일 이후에도 2020. 7. 31.까지 원고의 중도금 대출이자를 대납한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없는데, 이 사건 공급계약이 원고에 의하여 해제된 이상 피고가 원고의 중도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고는 위와 같이 대납한 원고의 중도금 대출이자 상당액에 관하여 별도로 원고에게 구상금 채권을 갖는다.
나) 자동채권의 범위
(1) 원고의 기지급 분양대금에 대하여 이 사건 공급계약 해제일까지 발생한 이자의 합계가 8,852,349원이고, 피고가 이 사건 공급계약 체결일부터 그 해제일까지 대납한 원고의 중도금 대출이자 액수는 10,287,175원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고의 정산금 채권의 액수는 1,434,826원(이 사건 공급계약 해제일까지의 중도금 대출이자 대납액 10,287,175원 - 기지급 분양대금에 대한 법정이자 8,852,349원)이다.
(2) 한편 앞서 든 증거에 의하면 피고가 이 사건 공급계약 해제일 이후 2020. 7. 31.까지 대납한 원고의 중도금 대출이자 액수는 다음 표와 같이 2,043,132원이다.
일자대납액(원) 2020. 5. 29.666,239 2020. 6. 29.688,447 2020. 7. 30.666,239 2020. 7. 31.22,207 합계2,043,132
다) 상계내역
(1) 원고의 피고에 대한 위약금 채권은 이 사건 공급계약 해제일인 2020. 5. 28. 그 이행기가 도래하였고, 피고의 원고에 대한 정산금 채권은 그 정산 기한인 위 해제일로부터 14일이 되는 2020. 6. 11. 이행기가 도래하였으므로, 위 각 채권은 2020. 6. 11. 상계적상에 있게 되었다. 피고의 상계 의사표시를 담은 2021. 5. 24.자 준비서면이 2021. 5. 25. 원고에게 송달되었음은 기록상 분명하므로, 원고의 위약금 채권 원본 과 피고의 정산금 채권은 상계적상일인 2020. 6. 11.에 소급하여 대등액의 범위에서 소멸하였다. 그 결과 위약금 채권 원본 17,380,274원(위약금 채권 원본 18,815,100원 － 정산금 채권 1,434,826원) 및 이에 대하여 상계적상일 다음 날인 2020. 6. 12.부터의 지연이자가 남게 된다.
(2) 피고의 원고에 대한 구상금 상당의 자동채권은 이 사건 공급계약이 해제되어 소급적으로 효력을 상실함에 따라 피고가 원고의 중도금 대출이자를 각 대납한 날 성립과 동시에 이행기에 있게 된다고 봄이 상당하므로, 위와 같이 소멸하고 남은 원고의 위약금 채권 17,380,274원과, 피고의 원고에 대한 구상금 채권 2,043,132원은 각 그 대납일에 상계적상에 있게 되었고, 피고의 상계 의사표시를 담은 2021. 5. 24.자 준비서면이 송달된 2021. 5. 25. 원고의 위 각 채권과 피고의 구상금 자동채권은 각 상계적상일에 소급하여 대등액의 범위에서 소멸하였다.
수동채권 액수자동채권 액수상계 후 잔액 상계순번상계 후 잔액대납일까지 지연손해금합계(①)(②, 구상금 채권)(①-②) 기산일말일액수 117,380,2742020. 6. 12.2020. 5. 29.017,380,274666,23916,714,035 216,714,0352020. 6. 12.2020. 6. 29.41,21216,755,247688,44716,066,800 316,066,8002020. 6. 30.2020. 7. 30.68,22816,135,028666,23915,468,789 415,468,7892020. 7. 31.2020. 7. 31.2,11915,470,90822,20715,448,701 최종 상계 후 잔액15,448,701
(3) 결국 원고의 피고에 대한 위약금 채권은 15,448,701원 및 이에 대하여 최종 상계적상일 다음 날인 2020. 8. 1.부터의 지연이자가 남게 된다.
6) 책임한정특약에 기한 책임의 제한 여부
가) 피고는 피고의 원고에 대한 책임은 이 사건 책임한정특약에 따라 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내로 한정된다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 위 책임한정특약은 약관에 해당하는데, 피고는 원고에게 이를 설명하지 않아 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항을 위반하였으므로, 이를 계약의 내용으로 삼을 수 없다고 주장한다.
나) 사업자는 약관을 사용하여 고객과 계약을 체결하는 경우에, 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시함으로써 그 약관 내용을 알 수 있는 기회를 제공하여야 하고(약관법 제3조 제2항), 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다(같은 조 제3항). 여기서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하고, 약관조항 중에서 무엇이 중요한 내용에 해당하는지에 관하여는 일률적으로 말할 수 없으며, 구체적인 사건에서 개별적 사정을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2011다69053 판결 등 참조).
이 사건 공급계약 특약사항은 이 사건 오피스텔이 피고와 소외 1 회사 사이의 관리형 토지신탁사업에 의하여 공급되며(제1조 제1항), 피고가 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우 ‘신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만’ 책임을 부담한다(제1조 제2항)고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 책임한정특약으로 해석된다. 그런데 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 책임한정특약은 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다고 봄이 타당하다.
① 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항 단서). 한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산만으로 책임을 지는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것이므로(신탁법 제38조), 수탁자가 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미친다. 대법원은 일찍이 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결에서 위 법리를 명확히 하였다. 따라서 피고는 신탁사무를 처리하는 과정에서 체결한 이 사건 공급계약에 따라 원고에게 부담하는 채무에 관한 이행책임에 관하여는 자신의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다. 이와 같이 수탁자가 거래 상대방에 대하여 ‘무한책임’을 부담하는 결과 자신의 고유재산으로 위 채무를 이행한 경우에는 신탁재산으로부터 보상받을 권리를 확보하기 위해 신탁재산을 매각하고 그 대금에서 우선 변제를 받을 수 있는 권리, 즉 자조매각권 등이 인정되고 있다(신탁법 제48조).
② 한편, 신탁법은 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되면서 유한책임신탁 제도를 신설하였는데, 유한책임신탁은 등기를 그 성립요건으로 하고(제114조 제1항 후문), 유한책임신탁의 명칭에는 유한책임신탁이라는 문자를 반드시 사용하여야 하며(제115조 제1항), 유한책임신탁을 설정한 수탁자는 거래상대방에게 유한책임신탁이라는 뜻을 명시하고 그 내용을 반드시 서면으로 교부하여야 하며(제116조 제1항), 이를 위반한 경우 거래상대방은 그 법률행위를 한 날로부터 3개월 내에 이를 취소할 수 있다(제116조 제2항). 즉 수탁자는 유한책임신탁 제도를 활용하여 자신의 책임을 신탁재산의 한도 내로 제한할 수 있으나, 이러한 제도를 활용하기 위해서는 위와 같이 매우 엄격한 요건을 충족시켜야 한다.
③ 그런데 이 사건 책임한정특약은 실질적으로 유한책임신탁과 유사한 효력이 있음에도 당사자 사이의 개별약정에 의하여 손쉽게 체결할 수 있는 것이고, 앞서 본 원칙적인 책임 범위와 달리, 피고의 책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하여 수분양자의 채권 실현에 직접적인 영향을 미치는 조항이다. 따라서 위 책임한정특약의 존재 및 효과는 사회통념에 비추어 수분양자가 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 내용에 해당한다고 봄이 타당하다.
다) 그렇다면 피고가 이 사건 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장하기 위해서는 위 특약에 관한 설명의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
앞서 든 증거 및 을 제19호증의 기재에 의하면 원고가 이 사건 공급계약서의 ‘계약의 설명 및 숙지’란에 이 사건 공급계약의 내용에 관하여 설명을 듣고 이해하였다는 취지로 자필 서명을 한 사실 및 원고는 이와 별도로 각종 계약정보 및 상품정보 등에 관한 설명을 듣고 그 내용을 확인하였다는 취지의 분양계약자 확인서에도 자필 서명을 한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 공급계약 말미에 위치한 ‘계약의 설명 및 숙지’란에는 이 사건 공급계약의 내용에 관하여 설명을 듣고 이해하였다는 포괄적인 문구가 기재되어 있을 뿐 구체적인 설명 및 확인사항이 기재되어 있지는 않은 점, ② 원고가 별도로 자필 서명을 한 ‘분양계약자 확인서’에도 이 사건 공급계약에 관한 일반적인 사항 또는 이 사건 책임한정특약과 무관한 내용들만 기재되어 있을 뿐인 점, ③ 이 사건 공급계약은 수분양자로 하여금 신탁원부를 확인하도록 규정하고는 있으나, 위 신탁원부에 포함된 이 사건 신탁계약서는 그 양이 수십 쪽에 이르고 이 사건 공급계약은 책임한정특약과 관련된 신탁계약의 조항이 어느 것인지 지칭하고 있지 않은 점, ④ 이 사건 책임한정특약은 ‘신탁재산 및 신탁업무 범위 내에서만 책임을 부담’한다는 추상적인 문구로 기재되어 있을 뿐이어서 그 법적 의미와 이로 인하여 수분양자가 장차 감수하여야 하는 불이익이 무엇인지 법률에 문외한인 수분양자들로서는 선뜻 이해하기 어려운 점, ⑤ 피고가 이 사건 오피스텔의 분양 홍보나 공급계약 체결 과정에서 이 사건 책임한정특약의 존재나 그 효과에 관하여 구체적으로 표시하거나 언급하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점 등을 종합하면, 위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 책임한정특약에 관하여 약관법 제3조 제3항의 설명의무를 다하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 피고는 이 사건 책임한정특약을 이 사건 공급계약의 내용으로 주장할 수 없으므로, 원고에 대한 책임이 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내로 한정된다는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
라. 소결
따라서 피고는 이 사건 공급계약 해제에 따른 위약금으로 원고에게 15,448,701원 및 이에 대하여 최종 상계적상일 다음 날인 2020. 8. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2022. 11. 9.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 황순현(재판장) 정신영 정중원