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1심
취득세
1. 피고가 2021. 2. 4. 원고에 대하여 한 취득세 등 경정거부처분 중 취득세 17,123,030원, 지방교육세 978,430원, 농어촌특별세 888,880원에 관한 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 75%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
1. 처분의 경위 등
가. 원고는 2014. 5. 21. 서울 강남구 소재 ○번지 일원에 아파트 및 부대 복리시설 등(이하 ‘이 사건 전체 건축물’이라 한다)을 재건축하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관한 사업시행인가를 받았고, 2016. 6. 24. 공사에 착공하여 2019. 8. 29. 준공인가를 받았다. 원고는 2019. 10. 1. 이 사건 전체 건축물 중 일반분양분 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 취득과 관련하여 취득세 1,355,767,020원, 지방교육세 77,472,380원, 농어촌특별세 71,184,580원을 신고ㆍ납부하였다.
나. 원고는 2020. 11. 30. 피고에게 당초 신고ㆍ납부한 취득세 과세표준액에서 ① 학교 신ㆍ개축 관련 비용, ② 종전 부동산 취득비용, ③ 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료, ④ 조합운영비, ⑤ 커뮤니티시설 음향, 주방가구 비용, ⑥ 판매비 등 중 별지 1 표 ‘경정청구’란 기재 금액을 과세표준에서 제외하여 원고가 신고ㆍ납부한 취득세 등을 경정하여 줄 것을 청구하였다'1). 이에 대하여 피고는 2021. 2. 4. 별지 1 표 ‘경정인용’란 기재 금액에 관한 경정청구를 받아들이고, 나머지 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 거부처분’이라 한다).
다. 원고는 2021. 3. 4. 이에 불복하여 조세심판원에 심판을 청구하였고, 이에 대하여 조세심판원은 2023. 10. 19. ‘문화공원 조경ㆍ전기ㆍ수도설비 공사비 701,460,502원을 취득세 과세표준에서 제외하고, 커뮤니티 시설 설비비용 978,440,000원 중 위 건축물과 일체를 이루어 그 효용을 증대시키는 것이 아닌 개별적 제품 구입비 등에 해당하는 금액을 재조사하여 동 금액을 취득세 과세표준에서 제외한다’는 결정을 하였다. 이에 피고는 2023. 11. 28. 문화공원 조경ㆍ전기ㆍ수도설비 공사비 701,460,502원과 커뮤니티시설 설비비용 중 이동식 의자 구입비 417,272,727원의 합계 1,118,733,229원을 과세표준에서 제외할 것을 결정하고, 원고에게 지방세 합계 3,923,010원을 환급한다는 통지를 하였다.
라. 이에 따라 이 사건 거부처분 중 현재까지 남아 있는 부분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)에 관하여 과세표준에 포함할 것인지 여부에 관해 다툼의 대상이 되는 금액은 별지 2 표 ‘일반분양분 쟁점비용’란 기재 금액'2)과 같고, 그에 따른 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세는 같은 표 해당란 기재 금액과 같다.
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주1) 이 사건 전체 건축물 중 조합원분을 제외한 이 사건 건축물 부분은 12.79%를 차지하는데, 별지 1 표 기재 내용은 원고가 납세의무자가 아닌 조합원분 부동산에 관한 부분까지 포함한 이 사건 전체 건축물에 관한 것이다.
주2) 이 사건 전체 건축물 중 조합원분을 제외한 이 사건 건축물 부분 12.79%에 관한 금액이다.
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2. 관련 법령
별지 3 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 관련 법리
1) 구 지방세법(2019. 12. 31. 법률 제16855호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항, 제2항, 제5항에 의하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다.
또한 구 지방세법 시행령(2019. 12. 31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 위 취득가격에 관하여, 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용(제8호) 등의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있다.
반면 구 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의하면, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(제1호), 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(제3호), 부가가치세(제4호), 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(제5호) 등의 어느 하나에 해당하는 비용은 위 취득가격에 포함하지 아니한다.
2) 이러한 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조).
건축물을 건축하여 분양하는 사업의 경우 건축물의 건축에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되나 건축물의 분양에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되지 않고, 건축물을 취득한 자가 건축물의 신축에 필요한 인ㆍ허가나 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문, 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등의 대가로 지급한 컨설팅 용역비는 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직ㆍ간접적인 부대비용에 해당하므로 건축물의 취득가격에 포함된다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두22034 판결 참조).
다만 과세요건 사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있다(대법원 2018. 3. 29. 선고 2014두46935 판결 등 참조).
나. 학교 신ㆍ 개축 관련 비용에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호는 ‘관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’을 간접비용으로 규정하고 있는데, 인근 학교의 신축ㆍ개축 비용을 관할 교육지원청과 협의하여 지급한 비용은 위 규정에 따른 간접비용이 될 수 없고, 이는 이 사건 건축물이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 비용에 해당하므로 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
앞서 든 증거들과 갑8호증, 을1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등에 비추어 보면, 원고가 지출한 인근 학교의 신축ㆍ개축 비용은 이 사건 건물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 그러므로 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
가) 원고는 2014. 4.경 서울특별시 강남교육지원청과 사이에 ‘원고 외 3개의 주택재건축정비사업조합이 공동으로 약 897억 원을 부담하여 개포지구 재건축으로 개축이 불가피한 3개 학교 등을 신축ㆍ개축’하기로 하는 내용의 협약(이하 ‘이 사건 협약’ 이라 한다)을 체결하였고, 이에 따라 인근 학교의 신축ㆍ개축 비용으로 10,510,867,734원(이하 ‘학교 신ㆍ개축 비용’이라 한다)을 지출하였다. 이는 원고가 이 사건 건축물을 신축하여 취득하기 이전에 그 지급원인이 발생하거나 확정된 것이다.
나) 원고는 2014. 5. 21. 이 사건 사업에 관한 사업시행인가를 받았는데, 그 조건에는 ‘사업시행인가 후 별도 부과되는 학교용지부담금을 납부기한 내에 납부하여야 한다(다만 관련 법령에 의거 부담금이 공제되는 경우는 제외)’는 내용이 포함되었다. 만일 원고가 학교 신ㆍ개축 비용을 납부하지 않았다면 이 사건 건축물에 대한 사업계획승인을 받거나 공사를 완료할 수 없었을 것으로 보인다.
다) 구 학교용지 확보 등에 관한 특례법(2020. 3. 24. 법률 제17083호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 학교용지법’이라 한다) 제5조 제1항은 ‘시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다’고 규정하면서, 같은 조 제5항 제1호는 ‘개발사업시행자가 학교용지를 시ㆍ도 교육비특별회계에 기부채납한 경우 학교용지부담금을 면제하여야 한다’고 규정하고 있다. 위와 같은 학교용지부담금 면제조항은 학교용지부담금의 부과 목적이 이미 달성되었거나 그 부과의 필요성을 야기하지 아니하는 경우에 학교용지부담금을 면제하도록 함으로써 개발사업시행자의 부담을 덜어주려는 것이다. 따라서 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 무상공급하는 경우 또는 학교의 증축을 위해 비용을 기부하는 경우에는 자신의 비용을 투입하여 학교용지부담금 부과의 목적을 달성한 것으로 볼 수 있다. 원고는 학교 신ㆍ개축 비용을 납부하여 실질적으로 학교용지부담금 부과의 목적을 달성하였고, 이로 인해 학교용지법 제5조 제5항 제1호에 따라 학교용지부담금을 면제받았으므로 학교 신ㆍ개축 비용은 학교용지부담금과 대체관계에 있다. 이는 이 사건 협약 제5조가 ‘강남교육지원청에서는 강남구청이 확정된 총공사금액에 대하여 학교용지부담금을 면제하도록 요구한다’고 규정하고 있다는 점에서도 알 수 있다. 그러므로 학교 신ㆍ개축 비용은 이 사건 건축물의 취득을 위해 의무적으로 부담하는 비용에 해당하여 이 사건 건축물의 취득을 위한 직ㆍ간접비용으로 보는 것이 타당하다.
라) 원고는 학교용지나 학교시설을 기부채납하는 경우 구 지방세법 제9조 제2항에 따라 취득세가 비과세되는 점을 고려해 보더라도, 학교 신ㆍ개축 비용이 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나 구 지방세법 제9조 제2항에 따라 기부채납한 학교용지 등에 대한 취득세가 비과세되는 것과 그와 별개의 부동산에 대한 취득가격 산정에 기초가 되는 과세표준의 기준을 정한 구 지방세법 제10조 및 구 지방세법 시행령 제18조는 입법 취지와 근거 규정이 상이하고, 학교 신ㆍ개축 비용은 이 사건 건축물을 취득하기 위한 비용으로 과세대상 그 자체라고 할 수 없으므로 비과세대상에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 학교 신ㆍ개축 비용에 관하여 비과세에 관한 구 지방세법 제9조 제2항이 적용될 수 없다.
다. 종전 부동산 취득비용에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
종전 부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용은 종전 부동산의 취득가액에 포함되어야 할 뿐 이 사건 건축물 취득에 지출된 비용이 아니다. 그러므로 종전 부동산 취득 관련 비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있는 것이다(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 등 참조), 주택재건축조합은 조합원으로부터 신탁받은 토지와 현금청산 등을 통해 매입한 토지 등을 기반으로 재건축정비사업을 진행하고, 준공 후 신탁이 종료되면 조합원용 토지가 조합원에게 반환되고 나머지 일반분양용 토지는 이 사건 건축물의 부속토지로 대지권 등기가 된다. 이에 비추어 보면, 해당 토지를 신탁하거나 매입하는데 소요된 현금청산 비용은 이 사건 건축물을 취득하기 위해 필수적으로 발생하는 비용이라고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
라. 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
종전ㆍ종후 자산 감정평가비는 조합원들의 분담금 내지 환급금 산정을 위한 것이므로 해당 비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항에 의하면, 사업시행자는 분양신청 기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액(제3호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제5호) 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 위 추산액 또는 가격을 평가하는데 든 비용으로 이 사건 건축물의 준공인가를 위하여 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적인 비용이다. 그러므로 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료’에 해당하는 취득절차 비용으로 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
마. 조합운영비에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
이 부분 비용은 이 사건 건축물의 신축과 관련 없이 조합의 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용이므로 조합운영비는 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
가) 총회 관련 비용'3)에 관한 판단
조합총회를 개최하는데 소요된 비용은 재건축사업인 이 사건 사업의 특성상 반드시 필수적으로 거쳐야 하는 절차에 지출된 비용으로서, 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 것이므로, 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
나) 나머지 비용'3)에 관한 판단
앞서 든 증거들과 갑21호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 부분 비용(이하 ‘이 사건 조합운영비’라 한다)은 재건축조합 운영을 위해 지출한 임금, 회의비 및 통상적인 기업회계 기준에 따라 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용에 해당한다. 이는 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관계없이 원고의 운영을 위해 지출해 온 비용으로 이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않고, 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
이에 대하여 피고는, 원고의 존립 목적이 이 사건 사업의 추진에 있으므로 원고가 이 사건 사업을 위해 지출한 비용 전액이 취득가격에 포함되어야 한다고 주장한다. 그러나 피고의 위 주장은 취득가격의 범위를 제한적으로 열거하고, 판매·부대비용이나 그에 준하는 비용을 취득가격에서 제외한 구 지방세법 시행령 제18조의 규정 취지에 반하여 취득가격의 범위를 지나치게 확장해석하는 것으로 받아들일 수 없다.
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주3) 별지 2 표 기재 항목 중 총회대관 임차료, 조합설립총회용역비, 조합총회비, 선관위 총회 책자 인쇄비, 총회 관련 비용
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바. 커뮤니티시설 음향, 주방가구 비용에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
커뮤니티시설 내 음향시설(이하 ‘이 사건 음향시설’이라 한다) 및 주방가구 시설(이하 ‘이 사건 주방시설’이라 한다)은 이 사건 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 볼 수 없으므로, 그 설치비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
앞서 든 증거들과 갑22, 23, 24호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 음향시설 및 이 사건 주방시설이 이 사건 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 비용은 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
가) 건축물을 신축하면서 시설물을 함께 설치하는 경우, 그 시설물이 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있고 건축물과 독립하여서는 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없을 때에는, 건축물에 부합되거나 부수되는 시설물로서 그 설치비용 역시 당해 건축물에 대한 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 포함된다. 다만 이는 과세요건이 되는 사실의 존재에 관한 것이므로 그 증명책임은 과세관청에 있다.
나) 원고는 이 사건 건축물에 관하여 주식회사 ◇◇◇◇와 커뮤니티 공간 음향영상설비공사 계약(이하 ‘이 사건 음향설비공사 계약’이라 한다)을 체결하고, 2019. 5. 9.부터 2019. 8. 30.까지 436,200,000원을 지급하였고, 주식회사 ☆☆☆☆☆과 커뮤니티 카페 주방시설 구매계약(이하 ‘이 사건 주방시설구매 계약’이라 한다)을 체결하고 2019. 8. 20.부터 2019. 8. 30.까지 124,967,273원을 지급하였다.
다) 그런데 이 사건 음향설비공사 계약에 따른 시스템은 이 사건 건축물에 전체적으로 설치된 것이 아니라 일부 커뮤니티 공간에 개별적으로 설치된 것으로 보이고, 위 시스템을 구성하는 개별 설비들은 스피커, CD 플레이어, TV, 마이크로폰 등 별도의 동산으로 구성되어 있다. 그렇다면 위 시스템 중 적어도 위와 같은 동산들은 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능한 것으로 보기 어렵고, 위 동산들이 이 사건 건축물과 독립하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없다고 볼 수도 없다. 과세요건 사실에 대한 증명책임은 피고가 부담하는데 이 사건 시스템을 구성하는 물건들 중 어느 것이 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는지, 어느 물건이 쉽게 분리할 수 있고 독립한 경제적 효용을 가지는지를 구별할 수 있을 만한 객관적인 자료는 없다.
라) 또한 이 사건 주방시설구매 계약에 의하면, 위 계약에 따라 설치된 물건 중에는 냉장 테이블, 캐비넷, 오븐, 빙삭기, 냉장고, 온수기 등이 다수 있다. 위와 같은 동산들 역시 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능한 것으로 보기 어렵고, 위 동산들이 이 사건 건축물과 독립하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없다고 볼 수도 없다. 이 사건 주방시설구매 계약에 따라 설치된 시설 등에 관해서도 이를 구성하는 물건들 중 어느 것이 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는지, 어느 물건이 쉽게 분리할 수 있고 독립한 경제적 효용을 가지는지를 구별할 수 있을 만한 객관적인 자료는 없다.
사. 판매비에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
원고가 아파트의 분양을 위해 신문광고를 하고 광고대행업자를 선정하여 지급한 비용인 분양 관련 광고비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
앞서 든 증거들과 갑25호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고는 아파트 분양을 위해 2016. 8. 1. 주식회사 ◈◈◈◈◈◈◈◈◈과 광고대행계약을, 주식회사 ◎◎◎◎◎◎◎와 신문광고계약을 체결하였고, 이에 따라 주식회사 ◈◈◈◈◈◈◈◈◈에 242,263,000원을, 주식회사 ◎◎◎◎◎◎◎에 150,000,000원을 지급하여 합계 392,263,000원을 지급한 사실이 인정된다.
이는 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 이 부분 비용은 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
아. 취소의 범위
별지 2 표 기재 항목 중 이 사건 조합운영비, 이 사건 음향시설 및 이 사건 주방시설 설치비, 판매비는 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수 없는데, 원고가 해당 부분을 취득가격에 포함하여 납부한 세액은 취득세 17,123,030원, 지방교육세 978,430원, 농어촌특별세 888,880원이다. 그러므로 이 사건 처분 중 이에 관한 부분은 취소되어야 한다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지1
별지2
별지3
관련 법령
■ 구 지방세법(2019. 12. 31. 법률 제16855호로 일부개정되기 전의 것)
제7조(납세의무자 등)
⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다.
제10조(과세표준)
① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(연부)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
④ 제7조제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
■ 구 지방세법 시행령 (2019. 12. 31. 대통령령 제30318호로 일부개정되기 전의 것)
제18조(취득가격의 범위 등)
① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
■ 구 학교용지 확보 등에 관한 특례법(2020. 3. 24. 법률 제17083호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "학교용지"란 공립 초등학교·중학교 및 고등학교의 교사·체육장 및 실습지, 그 밖의 학교시설을 신설하는 데에 필요한 토지를 말한다.
3. "학교용지부담금"이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 "부담금"이라 한다)를 말한다.
제5조(부담금의 부과·징수)
① 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 "공동주택분양자등"이라 한다)에게 부담금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주용(이주용) 택지나 이주용 주택을 분양하는 경우
2. 임대주택을 분양하는 경우
3. 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업 시행 결과 해당 도시개발구역 내 가구 수가 증가하지 아니하는 경우
4. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업의 경우
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목부터 다목까지의 규정에 따른 정비사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목·다목에 따른 소규모주택정비사업 시행 결과 해당 정비구역 및 사업시행구역 내 가구 수가 증가하지 아니하는 경우
6. 「주택법」 제2조제11호다목에 따른 리모델링주택조합의 구성원에게 분양하는 경우
⑤ 시·도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금을 면제할 수 있다. 다만, 제1호·제3호 및 제4호의 경우에는 부담금을 면제하여야 한다.
1. 개발사업시행자가 제3조제3항에 따른 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 시·도 교육비특별회계에 기부채납하는 경우
판례 · 서울행정법원
취득세등 경정거부처분 취소
2024구합52304
선고 2024.09.13
일반행정
서울행정법원
법원
2024.09.13
선고일
2024구합52304
사건번호
일반행정
사건종류
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전문
심급
1심
세목
취득세
주문
1. 피고가 2021. 2. 4. 원고에 대하여 한 취득세 등 경정거부처분 중 취득세 17,123,030원, 지방교육세 978,430원, 농어촌특별세 888,880원에 관한 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 75%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
이유
1. 처분의 경위 등
가. 원고는 2014. 5. 21. 서울 강남구 소재 ○번지 일원에 아파트 및 부대 복리시설 등(이하 ‘이 사건 전체 건축물’이라 한다)을 재건축하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관한 사업시행인가를 받았고, 2016. 6. 24. 공사에 착공하여 2019. 8. 29. 준공인가를 받았다. 원고는 2019. 10. 1. 이 사건 전체 건축물 중 일반분양분 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 취득과 관련하여 취득세 1,355,767,020원, 지방교육세 77,472,380원, 농어촌특별세 71,184,580원을 신고ㆍ납부하였다.
나. 원고는 2020. 11. 30. 피고에게 당초 신고ㆍ납부한 취득세 과세표준액에서 ① 학교 신ㆍ개축 관련 비용, ② 종전 부동산 취득비용, ③ 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료, ④ 조합운영비, ⑤ 커뮤니티시설 음향, 주방가구 비용, ⑥ 판매비 등 중 별지 1 표 ‘경정청구’란 기재 금액을 과세표준에서 제외하여 원고가 신고ㆍ납부한 취득세 등을 경정하여 줄 것을 청구하였다'1). 이에 대하여 피고는 2021. 2. 4. 별지 1 표 ‘경정인용’란 기재 금액에 관한 경정청구를 받아들이고, 나머지 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 거부처분’이라 한다).
다. 원고는 2021. 3. 4. 이에 불복하여 조세심판원에 심판을 청구하였고, 이에 대하여 조세심판원은 2023. 10. 19. ‘문화공원 조경ㆍ전기ㆍ수도설비 공사비 701,460,502원을 취득세 과세표준에서 제외하고, 커뮤니티 시설 설비비용 978,440,000원 중 위 건축물과 일체를 이루어 그 효용을 증대시키는 것이 아닌 개별적 제품 구입비 등에 해당하는 금액을 재조사하여 동 금액을 취득세 과세표준에서 제외한다’는 결정을 하였다. 이에 피고는 2023. 11. 28. 문화공원 조경ㆍ전기ㆍ수도설비 공사비 701,460,502원과 커뮤니티시설 설비비용 중 이동식 의자 구입비 417,272,727원의 합계 1,118,733,229원을 과세표준에서 제외할 것을 결정하고, 원고에게 지방세 합계 3,923,010원을 환급한다는 통지를 하였다.
라. 이에 따라 이 사건 거부처분 중 현재까지 남아 있는 부분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)에 관하여 과세표준에 포함할 것인지 여부에 관해 다툼의 대상이 되는 금액은 별지 2 표 ‘일반분양분 쟁점비용’란 기재 금액'2)과 같고, 그에 따른 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세는 같은 표 해당란 기재 금액과 같다.
인정근거
다툼 없는 사실, 갑1 내지 7호증 각 기재, 변론 전체의 취지-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
주1) 이 사건 전체 건축물 중 조합원분을 제외한 이 사건 건축물 부분은 12.79%를 차지하는데, 별지 1 표 기재 내용은 원고가 납세의무자가 아닌 조합원분 부동산에 관한 부분까지 포함한 이 사건 전체 건축물에 관한 것이다.
주2) 이 사건 전체 건축물 중 조합원분을 제외한 이 사건 건축물 부분 12.79%에 관한 금액이다.
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2. 관련 법령
별지 3 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 관련 법리
1) 구 지방세법(2019. 12. 31. 법률 제16855호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항, 제2항, 제5항에 의하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다.
또한 구 지방세법 시행령(2019. 12. 31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 위 취득가격에 관하여, 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용(제8호) 등의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있다.
반면 구 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의하면, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(제1호), 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(제3호), 부가가치세(제4호), 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(제5호) 등의 어느 하나에 해당하는 비용은 위 취득가격에 포함하지 아니한다.
2) 이러한 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조).
건축물을 건축하여 분양하는 사업의 경우 건축물의 건축에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되나 건축물의 분양에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되지 않고, 건축물을 취득한 자가 건축물의 신축에 필요한 인ㆍ허가나 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문, 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등의 대가로 지급한 컨설팅 용역비는 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직ㆍ간접적인 부대비용에 해당하므로 건축물의 취득가격에 포함된다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두22034 판결 참조).
다만 과세요건 사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있다(대법원 2018. 3. 29. 선고 2014두46935 판결 등 참조).
나. 학교 신ㆍ 개축 관련 비용에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호는 ‘관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’을 간접비용으로 규정하고 있는데, 인근 학교의 신축ㆍ개축 비용을 관할 교육지원청과 협의하여 지급한 비용은 위 규정에 따른 간접비용이 될 수 없고, 이는 이 사건 건축물이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 비용에 해당하므로 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
앞서 든 증거들과 갑8호증, 을1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등에 비추어 보면, 원고가 지출한 인근 학교의 신축ㆍ개축 비용은 이 사건 건물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 그러므로 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
가) 원고는 2014. 4.경 서울특별시 강남교육지원청과 사이에 ‘원고 외 3개의 주택재건축정비사업조합이 공동으로 약 897억 원을 부담하여 개포지구 재건축으로 개축이 불가피한 3개 학교 등을 신축ㆍ개축’하기로 하는 내용의 협약(이하 ‘이 사건 협약’ 이라 한다)을 체결하였고, 이에 따라 인근 학교의 신축ㆍ개축 비용으로 10,510,867,734원(이하 ‘학교 신ㆍ개축 비용’이라 한다)을 지출하였다. 이는 원고가 이 사건 건축물을 신축하여 취득하기 이전에 그 지급원인이 발생하거나 확정된 것이다.
나) 원고는 2014. 5. 21. 이 사건 사업에 관한 사업시행인가를 받았는데, 그 조건에는 ‘사업시행인가 후 별도 부과되는 학교용지부담금을 납부기한 내에 납부하여야 한다(다만 관련 법령에 의거 부담금이 공제되는 경우는 제외)’는 내용이 포함되었다. 만일 원고가 학교 신ㆍ개축 비용을 납부하지 않았다면 이 사건 건축물에 대한 사업계획승인을 받거나 공사를 완료할 수 없었을 것으로 보인다.
다) 구 학교용지 확보 등에 관한 특례법(2020. 3. 24. 법률 제17083호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 학교용지법’이라 한다) 제5조 제1항은 ‘시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다’고 규정하면서, 같은 조 제5항 제1호는 ‘개발사업시행자가 학교용지를 시ㆍ도 교육비특별회계에 기부채납한 경우 학교용지부담금을 면제하여야 한다’고 규정하고 있다. 위와 같은 학교용지부담금 면제조항은 학교용지부담금의 부과 목적이 이미 달성되었거나 그 부과의 필요성을 야기하지 아니하는 경우에 학교용지부담금을 면제하도록 함으로써 개발사업시행자의 부담을 덜어주려는 것이다. 따라서 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 무상공급하는 경우 또는 학교의 증축을 위해 비용을 기부하는 경우에는 자신의 비용을 투입하여 학교용지부담금 부과의 목적을 달성한 것으로 볼 수 있다. 원고는 학교 신ㆍ개축 비용을 납부하여 실질적으로 학교용지부담금 부과의 목적을 달성하였고, 이로 인해 학교용지법 제5조 제5항 제1호에 따라 학교용지부담금을 면제받았으므로 학교 신ㆍ개축 비용은 학교용지부담금과 대체관계에 있다. 이는 이 사건 협약 제5조가 ‘강남교육지원청에서는 강남구청이 확정된 총공사금액에 대하여 학교용지부담금을 면제하도록 요구한다’고 규정하고 있다는 점에서도 알 수 있다. 그러므로 학교 신ㆍ개축 비용은 이 사건 건축물의 취득을 위해 의무적으로 부담하는 비용에 해당하여 이 사건 건축물의 취득을 위한 직ㆍ간접비용으로 보는 것이 타당하다.
라) 원고는 학교용지나 학교시설을 기부채납하는 경우 구 지방세법 제9조 제2항에 따라 취득세가 비과세되는 점을 고려해 보더라도, 학교 신ㆍ개축 비용이 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나 구 지방세법 제9조 제2항에 따라 기부채납한 학교용지 등에 대한 취득세가 비과세되는 것과 그와 별개의 부동산에 대한 취득가격 산정에 기초가 되는 과세표준의 기준을 정한 구 지방세법 제10조 및 구 지방세법 시행령 제18조는 입법 취지와 근거 규정이 상이하고, 학교 신ㆍ개축 비용은 이 사건 건축물을 취득하기 위한 비용으로 과세대상 그 자체라고 할 수 없으므로 비과세대상에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 학교 신ㆍ개축 비용에 관하여 비과세에 관한 구 지방세법 제9조 제2항이 적용될 수 없다.
다. 종전 부동산 취득비용에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
종전 부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용은 종전 부동산의 취득가액에 포함되어야 할 뿐 이 사건 건축물 취득에 지출된 비용이 아니다. 그러므로 종전 부동산 취득 관련 비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있는 것이다(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 등 참조), 주택재건축조합은 조합원으로부터 신탁받은 토지와 현금청산 등을 통해 매입한 토지 등을 기반으로 재건축정비사업을 진행하고, 준공 후 신탁이 종료되면 조합원용 토지가 조합원에게 반환되고 나머지 일반분양용 토지는 이 사건 건축물의 부속토지로 대지권 등기가 된다. 이에 비추어 보면, 해당 토지를 신탁하거나 매입하는데 소요된 현금청산 비용은 이 사건 건축물을 취득하기 위해 필수적으로 발생하는 비용이라고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
라. 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
종전ㆍ종후 자산 감정평가비는 조합원들의 분담금 내지 환급금 산정을 위한 것이므로 해당 비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항에 의하면, 사업시행자는 분양신청 기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액(제3호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제5호) 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 위 추산액 또는 가격을 평가하는데 든 비용으로 이 사건 건축물의 준공인가를 위하여 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적인 비용이다. 그러므로 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료’에 해당하는 취득절차 비용으로 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
마. 조합운영비에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
이 부분 비용은 이 사건 건축물의 신축과 관련 없이 조합의 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용이므로 조합운영비는 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
가) 총회 관련 비용'3)에 관한 판단
조합총회를 개최하는데 소요된 비용은 재건축사업인 이 사건 사업의 특성상 반드시 필수적으로 거쳐야 하는 절차에 지출된 비용으로서, 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 것이므로, 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
나) 나머지 비용'3)에 관한 판단
앞서 든 증거들과 갑21호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 부분 비용(이하 ‘이 사건 조합운영비’라 한다)은 재건축조합 운영을 위해 지출한 임금, 회의비 및 통상적인 기업회계 기준에 따라 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용에 해당한다. 이는 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관계없이 원고의 운영을 위해 지출해 온 비용으로 이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않고, 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
이에 대하여 피고는, 원고의 존립 목적이 이 사건 사업의 추진에 있으므로 원고가 이 사건 사업을 위해 지출한 비용 전액이 취득가격에 포함되어야 한다고 주장한다. 그러나 피고의 위 주장은 취득가격의 범위를 제한적으로 열거하고, 판매·부대비용이나 그에 준하는 비용을 취득가격에서 제외한 구 지방세법 시행령 제18조의 규정 취지에 반하여 취득가격의 범위를 지나치게 확장해석하는 것으로 받아들일 수 없다.
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주3) 별지 2 표 기재 항목 중 총회대관 임차료, 조합설립총회용역비, 조합총회비, 선관위 총회 책자 인쇄비, 총회 관련 비용
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바. 커뮤니티시설 음향, 주방가구 비용에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
커뮤니티시설 내 음향시설(이하 ‘이 사건 음향시설’이라 한다) 및 주방가구 시설(이하 ‘이 사건 주방시설’이라 한다)은 이 사건 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 볼 수 없으므로, 그 설치비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
앞서 든 증거들과 갑22, 23, 24호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 음향시설 및 이 사건 주방시설이 이 사건 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 비용은 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
가) 건축물을 신축하면서 시설물을 함께 설치하는 경우, 그 시설물이 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있고 건축물과 독립하여서는 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없을 때에는, 건축물에 부합되거나 부수되는 시설물로서 그 설치비용 역시 당해 건축물에 대한 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 포함된다. 다만 이는 과세요건이 되는 사실의 존재에 관한 것이므로 그 증명책임은 과세관청에 있다.
나) 원고는 이 사건 건축물에 관하여 주식회사 ◇◇◇◇와 커뮤니티 공간 음향영상설비공사 계약(이하 ‘이 사건 음향설비공사 계약’이라 한다)을 체결하고, 2019. 5. 9.부터 2019. 8. 30.까지 436,200,000원을 지급하였고, 주식회사 ☆☆☆☆☆과 커뮤니티 카페 주방시설 구매계약(이하 ‘이 사건 주방시설구매 계약’이라 한다)을 체결하고 2019. 8. 20.부터 2019. 8. 30.까지 124,967,273원을 지급하였다.
다) 그런데 이 사건 음향설비공사 계약에 따른 시스템은 이 사건 건축물에 전체적으로 설치된 것이 아니라 일부 커뮤니티 공간에 개별적으로 설치된 것으로 보이고, 위 시스템을 구성하는 개별 설비들은 스피커, CD 플레이어, TV, 마이크로폰 등 별도의 동산으로 구성되어 있다. 그렇다면 위 시스템 중 적어도 위와 같은 동산들은 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능한 것으로 보기 어렵고, 위 동산들이 이 사건 건축물과 독립하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없다고 볼 수도 없다. 과세요건 사실에 대한 증명책임은 피고가 부담하는데 이 사건 시스템을 구성하는 물건들 중 어느 것이 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는지, 어느 물건이 쉽게 분리할 수 있고 독립한 경제적 효용을 가지는지를 구별할 수 있을 만한 객관적인 자료는 없다.
라) 또한 이 사건 주방시설구매 계약에 의하면, 위 계약에 따라 설치된 물건 중에는 냉장 테이블, 캐비넷, 오븐, 빙삭기, 냉장고, 온수기 등이 다수 있다. 위와 같은 동산들 역시 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능한 것으로 보기 어렵고, 위 동산들이 이 사건 건축물과 독립하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없다고 볼 수도 없다. 이 사건 주방시설구매 계약에 따라 설치된 시설 등에 관해서도 이를 구성하는 물건들 중 어느 것이 이 사건 건축물에서 분리하는 것이 불가능하여 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는지, 어느 물건이 쉽게 분리할 수 있고 독립한 경제적 효용을 가지는지를 구별할 수 있을 만한 객관적인 자료는 없다.
사. 판매비에 관한 판단
1) 원고의 주장 요지
원고가 아파트의 분양을 위해 신문광고를 하고 광고대행업자를 선정하여 지급한 비용인 분양 관련 광고비용은 과세표준에서 제외되어야 한다.
2) 판단
앞서 든 증거들과 갑25호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고는 아파트 분양을 위해 2016. 8. 1. 주식회사 ◈◈◈◈◈◈◈◈◈과 광고대행계약을, 주식회사 ◎◎◎◎◎◎◎와 신문광고계약을 체결하였고, 이에 따라 주식회사 ◈◈◈◈◈◈◈◈◈에 242,263,000원을, 주식회사 ◎◎◎◎◎◎◎에 150,000,000원을 지급하여 합계 392,263,000원을 지급한 사실이 인정된다.
이는 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 이 부분 비용은 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다.
아. 취소의 범위
별지 2 표 기재 항목 중 이 사건 조합운영비, 이 사건 음향시설 및 이 사건 주방시설 설치비, 판매비는 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수 없는데, 원고가 해당 부분을 취득가격에 포함하여 납부한 세액은 취득세 17,123,030원, 지방교육세 978,430원, 농어촌특별세 888,880원이다. 그러므로 이 사건 처분 중 이에 관한 부분은 취소되어야 한다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지1
별지2
별지3
관련 법령
■ 구 지방세법(2019. 12. 31. 법률 제16855호로 일부개정되기 전의 것)
제7조(납세의무자 등)
⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다.
제10조(과세표준)
① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(연부)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
④ 제7조제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
■ 구 지방세법 시행령 (2019. 12. 31. 대통령령 제30318호로 일부개정되기 전의 것)
제18조(취득가격의 범위 등)
① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
■ 구 학교용지 확보 등에 관한 특례법(2020. 3. 24. 법률 제17083호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "학교용지"란 공립 초등학교·중학교 및 고등학교의 교사·체육장 및 실습지, 그 밖의 학교시설을 신설하는 데에 필요한 토지를 말한다.
3. "학교용지부담금"이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 "부담금"이라 한다)를 말한다.
제5조(부담금의 부과·징수)
① 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 "공동주택분양자등"이라 한다)에게 부담금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주용(이주용) 택지나 이주용 주택을 분양하는 경우
2. 임대주택을 분양하는 경우
3. 「도시개발법」 제2조제1항제2호에 따른 도시개발사업 시행 결과 해당 도시개발구역 내 가구 수가 증가하지 아니하는 경우
4. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업의 경우
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목부터 다목까지의 규정에 따른 정비사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목·다목에 따른 소규모주택정비사업 시행 결과 해당 정비구역 및 사업시행구역 내 가구 수가 증가하지 아니하는 경우
6. 「주택법」 제2조제11호다목에 따른 리모델링주택조합의 구성원에게 분양하는 경우
⑤ 시·도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금을 면제할 수 있다. 다만, 제1호·제3호 및 제4호의 경우에는 부담금을 면제하여야 한다.
1. 개발사업시행자가 제3조제3항에 따른 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 시·도 교육비특별회계에 기부채납하는 경우