음식점 영업을 위해 사용된 건물에서 거주하면서 주거용도로 사용되었다고 주장하는 이 사건 건물에 대해 주택분 재산세를 과세해야 하는지, 건축물분 재산세를 과세해야 하는지 여부

1심

재산세

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.


▣ 청 구 취 지

피고가2021. 9. 5.1)원고에게 한2021년 재산세157,190원 및 지방교육세31,430원의 부과처분을 각 취소한다.
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주1) 통합과세내역서(을 제1호증3쪽)에 부과일자가2021. 9. 5.로 기재되어 있으므로,이에 따라 기존의 청구취지“2021년9월”부분을 위와 같이 정정한다.
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▣ 이 유

1. 처분의 경위

가.원고는 부산 ○○구 ○○동 ○○○-○답761㎡(이하‘이 사건 토지’라 한다)및 그 지상 무허가 건물(이하‘이 사건 건물’이라 한다)을 소유하였던 사람이다.이 사건 건물의 구조는 아래 도면과 같다.


나.피고는2021. 9. 5.원고에게2021년 재산세157,190원 및 지방교육세31,430원을 부과·고지하였고(이하‘이 사건 부과처분’이라 한다),원고는2021. 9. 29.위 재산세 등 합계188,620원{= 157,190원+ 31,430원}을 납부하였다.
다.원고는 이의신청을 거쳐2022. 4. 26.조세심판원에 심판청구를 제기하였고,조세심판원은2022. 11. 14.위 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.(조심2022지0843)

[인정근거]다툼 없는 사실,갑 제1, 2호증,을 제1, 5호증의 각 기재,변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가.원고의 주장

1)절차적 위법

피고는 이 사건 부과처분에 있어 행정절차법 제21조에서 규정한 사전통지절차를 거치지 않았으므로,이 사건 부과처분은 위법하다.
2)실체적 위법

이 사건 건물의 임차인은 이 사건 건물을 음식점 영업만을 위해 사용한 것이 아니라 실제로 그곳에서 거주하면서 주거용도로도 사용하였다.구체적으로 이 사건 건물의 부엌 출입구를 기준으로 왼편에 위치한 방2개(1, 2번방)는 영업을 위해 사용되었고,오른편에 위치한 방3개(3, 4, 5번방)는 주거를 위해 사용되었으며,면적을 기준으로 하더라도 오른편에 위치한 방3개(3, 4, 5번방)의 면적이 더 넓은 이상 이 사건 건물의 주된 용도는 주거용이라고 보아야 한다.따라서 이 사건 건물이 모두 주거 외 용도로 사용되었음을 전제로 이루어진 이 사건 부과처분은 위법하다.
나.관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.
다.절차적 위법 주장에 관한 판단

행정절차법 제3조 제2항 제9호에 의하면‘병역법에 따른 징집·소집,외국인의 출입국·난민인정·귀화,공무원 인사 관계 법령에 따른 징계와 그 밖의 처분,이해 조정을 목적으로 하는 법령에 따른 알선·조정·중재·재정 또는 그 밖의 처분 등 해당 행정작용의 성질상 행정절차를 거치기 곤란하거나 거칠 필요가 없다고 인정되는 사항과 행정절차에 준하는 절차를 거친 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항’에 대하여는 행정절차법이 적용되지 아니하고,그 위임에 따른 행정절차법 시행령 제2조 제5호에서는‘조세관계법령에 의한 조세의 부과·징수에 관한 사항’을 규정하고 있다.위와 같은 관련 법령의 규정 내용에 의하면,구 지방세법(2021. 12. 28.법률 제18655호로 개정되기 전의 것,이하 같다)에 의해 재산세를 부과한 이 사건 부과처분에는 행정절차법이 적용되지 아니하므로,이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
라.실체적 위법 주장에 관한 판단

1)관련 규정 및 법리

구 지방세법 제104조 제3호는‘주택’이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말하고,이를 토지와 건축물의 범위에서 제외하는 것으로 규정하고 있으며,주택법 제2조 제1호는‘주택’을‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정의하고 있다.
재산세의 과세대상인‘주택’은‘1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분’인1구(構)를 과세단위로 하여 과세대상으로서 구분되는데[구 지방세법 제106조 제2항 및 구 지방세법 시행령(2021. 12. 31.대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제28조 제4항 제1호,제112조 등 참조],여기에서1구의 주택을 이루는지 여부는 그것이 전체로서의 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활단위로 제공되는 것인지 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 할 것이다(대법원1991. 5. 10.선고90누7425판결 등 참조).
한편,구 지방세법 제106조 제2항 제2호는 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법에 관하여‘1구의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의100분의50이상인 경우에는 주택으로 본다’고 규정하고 있고,구 지방세법 시행령 제119조는’재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다‘고 규정하고 있다.
따라서,전체로서의 경제적 용법에 따라 이 사건 건물이‘1구의 건물’에 해당하는지,그중 주거용으로 사용되는 면적이 전체의50%이상인지 등을 고려하여 합목적적으로 과세대상으로서 주택에 해당하는지를 결정함이 타당하고,이는 과세기준일(2021. 6. 1.)2)당시의 사실상의 현황을 기준으로 해야 한다.
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주2) 구 지방세법 시행령 제114조 참조

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2)구체적 판단

앞서 본 인정사실에다가 앞서 든 증거들 및 갑 제3내지22호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함),을 제2내지4호증의 각 기재,변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면,이 사건 건물은 재산세의 과세단위인1구로서 전체적으로 주거 외의 용도로 사용되었다고 봄이 타당하므로,원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
①이 사건 건물은 가운데에 부엌1개를 중심으로 좌우에 방5개와 통로역할을 하는 마루2개,창고1개,화장실 및 욕실2개로 구성되어 있고,부엌과 거기에 연결된 마루를 통해 자유롭게 출입할 수 있는 구조이다.이 사건 건물의 임차인은2016. 10. 5.부터2021. 11. 11.까지‘초가농원’이라는 상호로 이 사건 건물에서 음식점을 운영하였는데,그동안 이 사건 건물 중 부엌과 그 왼편에 위치한1, 2번방 및 마루,외부 화장실은 지속적으로 영업을 위해 사용되어왔고,위 임차인은5번방에서 거주해왔던 것으로 보인다.한편,블로그 게시물을 분석한 자료(갑 제10호증)에 의하더라도, 2016년과2017년에 그 횟수는 적을지 모르지만 부엌 오른편에 위치한3번방이 음식점 영업을 위해 사용되었던 적이 있음은 분명하고,다만 그 이후에3번방이 음식점 영업을 위해 사용되었음을 직접 입증할 만한 자료는 제출되지 않았다.
②이와 관련하여 원고는2018년 이후로는 부엌 오른편에 있는3, 4, 5번방은 음식점 영업을 위해 사용된 적이 전혀 없고 주거용도로만 사용되었다고 주장한다.
그런데,이 사건 건물을 사용하던 임차인이 퇴거한 후 촬영한 사진(갑 제22호증)에 의하더라도 주방 오른편에 위치한3번방의 창문 옆에는 메뉴판이 설치되어 있는 상태이고, 3, 4번방에는 에어컨도 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때,부엌 오른편에 있는3, 4번방(적어도3번방)이 실제로는 이용되지 않았더라도 언제든지 손님을 맞아 영업용으로 사용할 수 있는 구조 및 상태로 유지되었던 것으로 보인다(을 제4호증의 사진3)에 의하더라도3번방이 음식점 영업에 사용될 때 내부에 식탁,방석이 놓여져 있었을 뿐 구조상의 차이점은 특별히 없어 보이고,원고의 주장도 손님이 줄어들어 위 방을 사용하지 않았다는 취지이다).여기에 주택이 통상적으로 ①침실·거실, ②화장실, ③부엌, ④출입문 등으로 구성되어 의식주 생활을 영위하는 데 적합한 구조를 갖추어야 하는 점까지 더하여 보면,부엌을 기준으로 오른편에 위치한3, 4, 5번방 및 화장실,창고 등만으로 별개로 독립하여 구분 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라 적어도3번방이 영업을 위해 사용되거나 사용되기 위한 장소로 존재해왔던 이상 나머지 부분의 면적만으로는 이 사건 건물의 면적 중50%이상이 주거 용도로 사용되었다고도 볼 수 없으므로,구 지방세법 제106조 제2항 제2호에 의해1구의 건물 전체를 주택으로 볼 수 있는 경우에 해당하지 않는다.그리고 이러한 구조 및 상태는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 건물에서 운영되던 음식점 영업이 폐업한 날(2021. 11. 11.)까지 유지되었다고 봄이 상당하다.
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주3) 방의 크기,창문의 위치,에어콘의 위치 및 모양,온도조절기의 위치에 비추어 볼 때,현장사진(을 제4호증) 2쪽의 우측 상단 사진의 방은3번방,우측 하단의 방은2번방으로 판단된다.비록 피고가 현장확인을 통해 찍은 사진은 아니라 인터넷에서 공개되어 있는 사진을 출력한 것이나, 3번방이 음식점 영업을 위해 사용될 때의 모습을 대략적으로 확인할 수 있다.
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③한편,이 사건 토지 및 건물이 도로에 접한 부분에는‘○○농장’이라는 상호의 간판이 크게 설치되어 대외적으로 음식점임을 표방하고 있었다.원고는 이 사건 부과처분 이후인2021. 11. 22.이 사건 토지 및 건물에 관하여 매매계약을 체결하고2021. 12. 22.제3자에게 소유권을 이전해주었는데,그 매매계약서에는 이 사건 건물의 용도가‘근린생활시설’로만 명시되어 있었다.이러한 사실들을 더하여 보더라도,이 사건 건물의 주된 용도는 주거 외의 영업용이고,임차인이 주거 사용은 부수적인 용도로 봄이 자연스럽다.
④이 사건 건물은2013년경부터2019년경까지 주택으로 취급되어 재산세가 부과되었고, 2020. 7.경에도 주택임을 전제로 재산세가 부과되었는데,원고가2020. 7.경 피고에게 재산세 부과에 관한 문의·민원을 함에 따라 피고가 인터넷 자료 확인 및2020. 8. 14.자 현장 확인을 통해 이 사건 건물이 음식점 영업을 위해 사용되는 것으로 판단한 후2020. 9.경 원고에게 기존에 부과된 재산세 등을 감액·환급하고 다시 이 사건 건물이 주택이 아님을 전제로 새롭게 재산세 등을 부과하게 되었다.원고는 위와 같이 변경된 재산세 등을 모두 납부하였다.앞서 본 사정들에 비추어 이 사건 건물의 주된 용도가 주거 외의 영업용이라 인정되어 이 사건 부과처분이 적법한 이상,위2020. 8. 14.자 현장 확인에 관한 직접적인 자료가 남아있지 않다는 이유만으로 이 사건 부과처분을 위법하게 볼 수는 없다.
3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지

관계 법령

▣구 지방세법(2021. 12. 28.법률 제18655호로 개정되기 전의 것)

제104조(정의)

재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말한다.이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
제106조(과세대상의 구분 등)

①토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상,별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1.종합합산과세대상:과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2.별도합산과세대상:과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가.공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나.차고용 토지,보세창고용 토지,시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지,물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다.철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

②주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법,주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다.이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의100분의50이상인 경우에는 주택으로 본다.
3.주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제114조(과세기준일)

재산세의 과세기준일은 매년6월1일로 한다.
▣구 지방세법 시행령(2021. 12. 31.대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)

제28조(별장 등의 범위와 적용기준)

④법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.다만,제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이9억원을 초과하는 경우만 해당한다.
1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다.이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2. 1구의 건축물의 대지면적이662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)

3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는67제곱미터 이상의 수영장 중1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되,이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이245제곱미터(복층형은274제곱미터로 하되,한 층의 면적이245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위)

①법 제106조 제1항 제2호 가목에서“공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.다만,「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1.특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가.읍ㆍ면지역

나.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2.건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가.법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나.건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의100분의2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제112조(주택의 구분)

「건축법 시행령」별표1제1호 다목에 따른 다가구주택은1가구가 독립하여 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을1구의 주택으로 본다.이 경우 그 부속토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을1구의 부속토지로 본다.
제119조(재산세의 현황부과)

재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
▣주택법

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며,그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며,그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
▣행정절차법

제3조(적용 범위)

②이 법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여는 적용하지 아니한다.
8.심사청구,해양안전심판,조세심판,특허심판,행정심판,그 밖의 불복절차에 따른 사항

9.「병역법」에 따른 징집ㆍ소집,외국인의 출입국ㆍ난민인정ㆍ귀화,공무원 인사 관계 법령에 따른 징계와 그 밖의 처분,이해 조정을 목적으로 하는 법령에 따른 알선ㆍ조정ㆍ중재(仲裁)ㆍ재정(裁定)또는 그 밖의 처분 등 해당 행정작용의 성질상 행정절차를 거치기 곤란하거나 거칠 필요가 없다고 인정되는 사항과 행정절차에 준하는 절차를 거친 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

제21조(처분의 사전 통지)

①행정청은 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 다음 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다.
1.처분의 제목

2.당사자의 성명 또는 명칭과 주소

3.처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거

4.제3호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법

5.의견제출기관의 명칭과 주소

6.의견제출기한

7.그 밖에 필요한 사항

②행정청은 청문을 하려면 청문이 시작되는 날부터10일 전까지 제1항 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다.이 경우 제1항 제4호부터 제6호까지의 사항은 청문 주재자의 소속ㆍ직위 및 성명,청문의 일시 및 장소,청문에 응하지 아니하는 경우의 처리방법 등 청문에 필요한 사항으로 갈음한다.
③제1항 제6호에 따른 기한은 의견제출에 필요한 기간을10일 이상으로 고려하여 정하여야 한다.
④다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 통지를 하지 아니할 수 있다.
1.공공의 안전 또는 복리를 위하여 긴급히 처분을 할 필요가 있는 경우

2.법령등에서 요구된 자격이 없거나 없어지게 되면 반드시 일정한 처분을 하여야 하는 경우에 그 자격이 없거나 없어지게 된 사실이 법원의 재판 등에 의하여 객관적으로 증명된 경우

3.해당 처분의 성질상 의견청취가 현저히 곤란하거나 명백히 불필요하다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는 경우

⑤처분의 전제가 되는 사실이 법원의 재판 등에 의하여 객관적으로 증명된 경우 등 제4항에 따른 사전 통지를 하지 아니할 수 있는 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥제4항에 따라 사전 통지를 하지 아니하는 경우 행정청은 처분을 할 때 당사자등에게 통지를 하지 아니한 사유를 알려야 한다.다만,신속한 처분이 필요한 경우에는 처분 후 그 사유를 알릴 수 있다.
⑦제6항에 따라 당사자등에게 알리는 경우에는 제24조를 준용한다.
▣행정절차법 시행령

제2조(적용제외)

법 제3조 제2항 제9호에서“대통령령으로 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.
5.조세관계법령에 의한 조세의 부과ㆍ징수에 관한 사항