계약금등반환청구의소

원고 (소송대리인 법무법인 차원 담당변호사 유한진)
○○○지역주택조합추진위원회 (소송대리인 법무법인 인본 담당변호사 서범석)
서울중앙지방법원 2023. 11. 30. 선고 2022가단5170150 판결
2024. 8. 13.

1. 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지 : 피고는 원고에게 56,500,000원 및 이에 대하여 2022. 6. 29.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
항소취지 : 주문과 같다.
1. 기초사실, 원고의 주장
이 법원이 위 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결문 2쪽 제15행의 ‘3호증의’를 3호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의‘로, 제18행의 ‘처분행위로서’를 ‘처분행위이고 조합원의 부담이 될 계약으로’로 각 변경하는 외에는 제1심 판결의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 판단
가. 이 사건 환불보장약정 관련 주장에 관한 판단
○ 이 사건 조합가입계약은 원고가 비법인 사단인 피고의 조합원이 되는 계약으로, 원고는 이 사건 조합가입계약이 유효하여야 설립인가를 받은 피고가 건립한 아파트 1세대를 공급받을 권리 등을 취득하고 피고에게 납부일정에 따라 분담금을 납부할 의무 등을 부담하며, 실제로 원고는 이 사건 조합가입계약을 체결한 후 피고에게 분담금과 업무대행비 중 일부를 납부하였다. 따라서 이 사건 조합가입약정은 원고가 원고의 금전을 피고에게 이전하기로 약정한 채권적 계약이다.
이 사건 환불보장약정은 피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고에게 납부한 분담금 전액을 환불하는 의무를 부담하는 계약으로, 피고가 조건에 따라 피고의 금전을 원고에게 이전하기로 약정한 채권적 계약이다.
○ 비법인 사단의 총유물 처분에 관하여는 민법 제276조 제1항이 규정하고 있는바, 총유물은 물권법상 물건의 개념에 따라 파악하여야 하고 총유물의 처분이란 문언 그대로 현존하는 총유물 자체의 처분을 의미하며, ‘장래에’ 총유물로 이전하기로 한 약정에 의하여 ‘장래에 총유물이 이전된 물건에 대하여’ 환불하기로 약정하는 것까지 포함하는 것으로 확대 해석할 수 없다 .
○ 이 사건 조합가입약정은 원고가 장래에 피고에게 분담금을 납부하여 피고 소유의 총유물로 이전하기로 하는 약정이고, 이 사건 환불보장약정은 피고가 장래에 원고에게 분담금을 환불하여 이 사건 조합가입약정에 의하여 장래에 피고 소유가 될 총유물을 다시 원고에게 이전하기로 하는 약정으로, 위 계약들의 체결 당시에는 이 사건 환불보장약정에서 약정한대로 피고가 조합설립인가신청을 못하였을 경우라 할지라도, 원고가 피고에게 실제로 납부한 분담금이 없어 피고가 원고에게 환불하여야 할 총유물 자체가 존재하지 아니하고, 그 이후에도 원고가 정해진 일정에 따라 원고의 금전을 총유물로 이전하여야 이 사건 환불보장약정에 기하여 환불받을 수 있으므로, 피고의 현존하는 총유물을 처분하는 계약이라고 할 수 없다.
○ 이 사건 환불보장약정만으로 곧바로 피고가 원고에게 조합원 분담금 등을 환불하여 총유물을 처분하는 법률효과가 발생하는 것이 아니라, 피고가 원고에 대하여 위와 같은 의무를 부담하여 급부의 이행 문제가 남으므로, 이 사건 환불보장약정의 체결을 처분행위라 할 수 없다 .
○ 피고는 이 사건 환불보장약정의 체결 여부와 관계없이 피고의 귀책사유로 조합설립인가신청을 못할 경우에는 민법상 법리에 의하여 모든 조합원들에게 그 채무불이행에 대한 책임으로 납부한 분담금을 환불할 의무를 부담하게 되므로, 이 사건 환불보장약정은 민법이 정한 채무불이행 규정과 크게 차이나지 아니하여 이례적인 약정이라 할 수 없다. 또한 이 사건 조합가입계약 제16조 제12호에도 ‘본 사업이 불가피한 사유로 중단될 경우, 조합원 가입계약자가 기 납부한 분담금의 원금 전액에 대한 책임은 피고에게 있다’라고 규정하고 있어, 피고의 귀책사유가 없다 할지라도 이 사건 환불보장약정과 동일하게 환불을 약정하고 있다. 더구나 이 사건 환불보장약정에 의하여 약정된 원고의 권리는 동일한 사유가 발생할 경우 다른 조합원들의 권리보다 우선권을 가지지 아니하여 원고와 다른 조합원들은 동순위의 권리자가 되는바, 다른 조합원들에게 크게 피해를 주는 것도 아니다.
한편 이 사건 조합가입계약 제10조(해약 및 손해배상)에는 조합원이 의무불이행으로 제명되거나 부득이한 사유로 탈퇴하는 경우에는 기 납부한 분담금의 환불에 관한 규정이 있는바, 이는 통상적으로 조합원의 귀책사유로 인한 채무불이행 등에 대한 분담금 환불 규정으로, 위 규정과 관계없이 조합원이 조합에서 제명된 경우에는 조합은 민법상 법리에 의하여 조합원에 대하여 납부한 분담금을 환불할 의무를 부담한다.
(다만, 두 경우 모두 법정 사유와 약정 사유에 대한 귀책사유 등 요건이나 환불액의 범위 등에는 차이가 있을 수 있다.)
이 사건 환불보장약정이 총유물의 처분행위로 무효라면. 이 사건 조합가입계약 중 조합원으로 가입하려는 자들의 보호와 조합의 신속한 업무처리를 위하여 납입금의 환불에 관하여 규정한 제10, 16조도 총유물의 처분에 해당하여 무효이고, 띠라서 이 사건 조합가입계약 자체도 총유물의 처분에 관한 계약으로 무효가 되는바, 그럴 경우 대부분의 조합가입계약이 무효가 될 것이고, 이는 채무불이행에 대한 정당한 책임을 규정한 계약이 무효가 되는 결과를 초래한다.
○ 이 사건 환불보장약정이 일반적으로 예상할 수 있는 채무불이행에 관한 규정이고 이 사건 조합가입계약이 제16조 제12호의 규정을 두고 있는 이상, 가사 이 사건 환불보장약정이 무효라고 할지라도 이를 이유로 이 사건 조합가입약정이 무효라고 할 수 없다. 일반적으로 조합원의 귀책사유로 인하여 조합설립인가신청을 하지 못하는 경우는 예상하기 어렵고, 조합의 귀책사유로 인하여 조합설립인가신청을 하지 못하는 경우에는 민법상 채무불이행을 이유로 모든 조합원들이 분담금의 환불을 청구할 수 있으며, 불가피한 사유로 인하여 조합설립인가신청을 하지 못하는 경우에는 이 사건 조합가입계약 제16조 제12호의 규정에 의하여 피고와 조합가입계약을 체결한 모든 조합원이 분담금 전액을 환불받을 수 있으므로, 실제로 이 사건 환불보장약정에 기하여 얻을 특별히 이익은 크지 않아 보이고, 따라서 원고가 이 사건 환불보장약정을 체결하지 아니하였다면 이 사건 조합가입계약을 체결하지 않았으리라고 단정할 수 없다 .
○ 이 사건 환불보장약정은 이 사건 조합가입계약과 함께 체결되어 피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 피고에게 납부한 분담금 전액을 원고에게 다시 환불한다는 내용으로, 조합원의 부담이 될 계약이라고 할 수 없다.
○ 지역주택조합추진위원회가 그 업무를 수행하기 위하여는 조합원의 모집 및 조합원들의 분담금 납부가 필수적이고, 조합설립인가를 받아 일반인을 상대로 일반분양을 하기 이전에는 조합원들이 납부한 분담금 이외에 다른 수익이 있을 수 없다. 따라서 분담금은 지역주택조합추진위원회의 사실상 유일한 재산이자 조합원들에게 약정한 사업을 수행하기 위한 유일한 재원으로, 분담금이 많을수록 지역주택조합추진위원회의 재정적 기반이 확고해지고 사업추진이 용이하게 된다.
피고가 원고와 이 사건 환불보장약정을 체결한 이유는 피고가 조합설립인가신청조차 못할 정도로 사업의 진행이 어려워질 경우에는 납부한 분담금 전액을 반환해주겠다고 약속함으로써 조합원으로 가입하려는 원고를 안심시켜 이 사건 조합가입계약을 체결하기 위한 것으로 보인다. 이 사건 환불보장약정을 통하여 조합원으로 가입하는 자들이 많아지면 피고는 물론 피고의 다른 조합원들에게도 이익이 된다. 이 사건 환불보장약정으로 인하여 피고의 재산(총유물)이 감소할 위험성은 이 사건 환불보장약정을 통하여 조합원으로 가입한 자들이 납입한 조합분담금액의 범위로 한정되어 이로 인한 피고나 다른 조합원들의 피해도 크다고 할 수 없고, 지역주택조합이 추진하는 사업이 무산될 경우 납부한 분담금을 환불받지 못할 가능성은 이 사건 환불보장약정의 체결과 관계없이 조합원들에게 크게 차이나지 아니하며, 앞에서 본 바와 같이 이 사건 환불보장약정을 통하여 피고가 부담하는 채무가 이례적이라고 할 수 없는 점에 비추어, 이 사건 환불보장약정이 피고나 피고의 다른 조합원들에게 이례적인 피해를 주는 비합리적 약정이라고 할 수도 없다.
○ 살피건대, 이 사건 환불보장약정과 이와 연관된 이 사건 조합가입계약은 무효라고 할 수 없다. 또한, 이 사건 환불보장약정은 특정 시점까지 조합설립인가신청을 하지 못할 경우에 환불을 약정한 것이 아닌바, 피고의 조합설립인가신청이 불가능하다는 등 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불 사유가 발생하였음을 인정할 증거나 이 사건 환불보장약정과 관련하여 피고가 원고를 기망하였다거나 착오를 유발하였음을 인정할 증거도 없다.
나. 토지소유권, 조합설립인가시기에 관한 주장에 대한 판단
토지소유권에 관한 주장을 살피건대, 피고가 이 사건 조합가입계약 당시 이에 관하여 원고를 기망하였다거나 착오를 유발하였음을 인정할 증거가 없고(갑 제6호증은 이 사건 조합가입계약 이후에 인터넷 카페에 기재된 글들로 위 증거만으로는 원고가 이를 믿고 이 사건 조합가입계약을 체결하였다고 단정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 갑 제4호증의 기재에 의하면 피고는 2021. 9.경 조합원들에게 ‘15% 이상 토지소유권을 추가로 확보하도록 함’이라고 알린 사실을 인정할 수 있을 뿐이다. 더구나 을 제1호증의 기재에 의하면 피고는 2020. 2. 14. 조합원모집신고를 하였고, 당시 시행 중인 지역주택조합에 관한 법률인 주택법은 토지사용권한의 80%만 확보하면 조합설립인가신청이 가능하였으므로 , 이를 중요한 사항이라고 할 수 없다.
조합설립인가시기에 관한 주장을 살피건대, 갑 제7호증, 을 제2, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2020. 4.경 광고한 조합원 모집공고문에는 조합설립인가신청예정일이 2020. 12월말, 사업계획승인신청예정일이 2021. 6월말로 기재되어 피고가 이 사건 조합가입계약을 체결하기 이전인 사실, 원고는 이 사건 소장에서 피고로부터 2022. 3.까지 조합설립인가가 가능하다는 말을 들었다고 주장하면서도, 2021. 12. 24. 이미 피고의 사업 진행이 어렵다며 원고가 납입한 금원의 반환을 청구한 사실을 인정할 수 있어, 피고가 조합설립인가신청 시기와 관련하여 원고를 기망하였다거나 착오를 유발하였다고 할 수 없다.
다. 이행불능 주장에 대한 판단
살피건대, 갑 제4 내지 9호증의 각 기재만으로는 원고의 위 주장을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 지역주택조합사업이 처음 예정대로 추진되기 어렵다는 점은 일반인의 관점에서 명확하여 원고도 이를 알고 있었으리라 판단되고, 갑 제1호증, 을 제2, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 조합원 모집공고를 하면서 진행에 따라 사업내용의 변동이 가능하고 조합원 모집시 홍보하는 내용은 사업계획이지 확정된 사항은 절대 아니라고 알렸고, 이 사건 조합가입계약서에는 계약기간을 본 계약체결일로부터 본 사업 주택조합아파트의 사용검사 승인 후 입주 및 조합 청산/해산 완료일까지로(제3조) 규정되어 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.

판사 송영환(재판장) 김동현 이상아