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1. 부산지방법원 서부지원 2021타경104666호 부동산강제경매사건에 관하여 위 법원이 2023. 7. 25. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 47,500,000원을 21,925,393원으로, 원고에 대한 배당액 44,445,625원을 70,020,232원으로 각 경정한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
가. 당사자의 지위
원고는 주택금융 등의 장기적·안정적 공급을 촉진하기 위하여 한국주택금융공사법에 따라 설립된 법인이고, 피고는 주거취약계층의 주거안정을 위해 국가로부터 자금을 지원받아 주택 소유자와 임대차계약을 체결한 후 지원대상자인 입주자에게 전대차계약을 통하여 임대주택을 지원하는 사업을 하는 법인이다.
나. 이 사건 임대차계약의 체결 등
1) 피고는 2012. 1. 12. 소외 1과 사이에 동인 소유의 부산 북구 △△동 (지번 생략) (아파트명 생략) (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 60,000,000원(피고 지급액 47,500,000원, 입주자 부담액 12,500,000원), 임대차기간 2012. 1. 19.부터 2014. 1. 18.까지, 입주자 소외 2로 하는 전세임대사업 부동산 전세계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
2) 피고는 2012. 1. 12. 소외 2와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 아래와 같은 내용의 전세임대사업 주택 임대차계약(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
제3조(입주자 부담금 및 월 임대료) 구분금액지급기한 전세금 총액60,000,000원? 전세자금대출분47,500,000원2012. 1. 19. (임대인 지원분) 입주자부담액기본보증금 2,500,000원2012. 1. 19. (임차인 부담)추가보증금 10,000,000원2012. 1. 19. ② 임차인은 아래와 같이 월 임대료를 임대인에게 지불한다. 월 임대료79,160원납부기한 : 매월 말일 제4조(임대차기간) 임대차기간은 표시 부동산에 대하여 임대인과 주택소유자간에 체결한 전세기간과 동일한 기간으로 한다. 제7조(임차인의 대항력 유지의무 등) ① 임차인은 임대인이 주택소유자에게 전세금총액 중 잔금을 지급하는 날까지는 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추어야 하고 임대인이 주택소유자로부터 전세금을 반환받을 때까지 실제 거주와 주민등록유지 등 대항력 구비요건을 유지하여야 한다. ② 임차인이 제1항에 의한 잔금 지급 시까지 대항력을 갖추지 못하거나 계약기간 중 대항력을 상실함으로 인하여 임대인이 전세보증금을 전부 또는 일부 반환받지 못하는 등의 손해가 발생할 경우 임차인이 그 손해의 전부를 배상하여야 한다. 제9조(계약의 해제·해지) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에 임대인은 계약을 해제·해지할 수 있으며, 계약이 해제·해지되어 퇴거 시 임차인은 임대인의 다가구주택매입임대, 기존주택전세임대 및 신혼부부 전세임대에 재신청을 할 수 없다. 9. 임대차기간 중 다른 주택을 소유한 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 전산검색결과 부적격자로 통보받은 날부터 6월 이내에 당해 주택을 처분하는 경우에는 예외
3) 소외 2는 이 사건 임대차계약과 이 사건 전대차계약에 따라 이 사건 부동산을 인도받아 주민등록을 마쳤고, 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
다. 이 사건 부동산의 소유권이전 등
1) 소외 2는 이 사건 임대차계약과 이 사건 전대차계약이 갱신되어 그 효력이 계속 중이던 2017. 11. 22. 소외 1로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2017. 12. 8. 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 소외 ○○은행 주식회사는 2017. 12. 8. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 85,800,000원, 채무자 소외 2인 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳤고, 원고는 2018. 1. 26.자 확정채권양도를 이유로 2022. 4. 4. 위 근저당권에 관한 이전등기절차를 마쳤다.
라. 이 사건 배당표의 작성 등
1) 피고는 2020. 8. 18. 부산지방법원 2020카단53629호로 이 사건 전대차계약 해지에 따른 60,000,000원 상당의 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 부동산에 관한 가압류결정을 받았고, 소외 2를 피고로 삼아 부산지방법원 2020가단340002호로 임대차보증금 반환청구의 소를 제기하여 2021. 6. 15. ‘소외 2는 피고에게 47,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.’라는 취지의 판결을 선고받았으며 위 판결은 그대로 확정되었다.
2) 피고는 위 1)항 기재 판결에 터 잡아 이 사건 부동산에 관한 강제경매신청을 하였고 이에 따라 2021. 7. 7. 부산지방법원 서부지원 2021타경104666호로 위 부동산에 관한 강제경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었다.
3) 집행법원은 2023. 7. 25. 실제 배당할 금액 95,029,471원 중 교부권자인 부산광역시 북구에 40,760원(1순위), 확정일자부 임차인이라고 주장하는 피고에게 47,500,000원(2순위), 교부권자인 국민건강보험공단 부산북부지사에 772,677원(3순위), 이 사건 근저당권자인 원고에게 44,445,625원(3순위), 교부권자인 부산광역시 북구에 2,793원(3순위)을 각 배당하는 내용으로 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다.
마. 원고의 배당이의
원고는 2023. 7. 25. 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 47,500,000원 중 25,574,607원에 대하여 이의를 제기하였고 그로부터 7일 이내인 2023. 7. 28. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증, 제3호증의 1 내지 4, 제4호증의 1, 2, 제5호증, 제6호증의 1 내지 3, 제7호증, 제8호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자 주장의 요지
가. 원고 청구원인의 요지
소외 2는 2017. 12. 8. 이 사건 부동산의 소유권을 취득함으로써 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제1항에서 정한 임차인으로서의 점유를 상실하였고 그에 따라 피고의 우선변제권도 상실되었다. 따라서 피고에게 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권이 있음을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부적법하다.
나. 피고 주장의 요지
소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 가진 임차권 내지 점유권은 민법 제191조 제1항 단서, 같은 조 제3항에 따른 혼동의 예외로서 소멸하지 아니하므로 소외 2를 통하여 위 부동산을 간접점유하는 피고의 우선변제권도 소멸하지 않는다.
3. 판단
가. 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 참조).
나. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 소외 2가 이 사건 임대차계약, 이 사건 전대차계약이 갱신되어 계속 중이던 2017. 12. 8. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 사실은 위에서 본 바와 같고, 갑 제6호증의 1 내지 3의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이에 따라 소외 2에게 이 사건 전대차계약 제9조 제9항에 근거하여 위 전대차계약의 해지를 통보하고 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 부동산에 관하여 가압류결정을 받고 임대차보증금반환을 구하는 본안 소송을 제기하여 승소 확정판결을 받은 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 적어도 피고가 이 사건 전대차계약을 해지한 후부터는 소외 2는 이 사건 부동산의 전차인이 아니라 소유자로서 위 부동산을 점유하고 있다고 할 것이니 이 사건 경매절차의 배당요구의 종기까지 임차인으로서의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속하고 있었다고 볼 수 없다. 이와 달리 본다면 원고와 같이 소외 2가 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 후 위 부동산에 관하여 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 소외 2가 임대차를 매개로 위 부동산을 점유하고 있는 것인지를 알 수 있는 방법이 전혀 없어 불측의 손해를 입게 된다. 피고가 법인임에도 불구하고 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 가지는 것은 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하기 때문인바 이는 바꿔 말하면 피고의 우선변제권 등은 무주택자인 전차인을 보호하기 위한 수단에 불과한 것이므로 전차인이 더 이상 무주택자가 아니게 되어 전대차계약을 해지하기에 이르렀다면 그와 같은 경우에까지 피고의 임대차보증금 반환채권을 독자적으로 보호할 필요가 있다고 보기는 어렵고, 피고는 단지 이 사건 전대차계약 위반을 이유로 소외 2에게 손해배상청구를 할 수 있을 뿐이다.
다. 결국 피고가 이 사건 부동산에 관하여 우선변제권 있는 확정일자부 임차인임을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 47,500,000원을 21,925,393원으로, 원고에 대한 배당액 44,445,625원을 70,020,232원으로 각 경정함이 타당하다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김선아
판례 · 부산지방법원 서부지원
배당이의
2023가단114053
선고 2024.05.09
민사
부산지방법원 서부지원
법원
2024.05.09
선고일
2023가단114053
사건번호
민사
사건종류
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전문
원 고
한국주택금융공사 (소송대리인 변호사 노정석)피 고
한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 정상규)변론종결
2024. 3. 7.주 문
1. 부산지방법원 서부지원 2021타경104666호 부동산강제경매사건에 관하여 위 법원이 2023. 7. 25. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 47,500,000원을 21,925,393원으로, 원고에 대한 배당액 44,445,625원을 70,020,232원으로 각 경정한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지
주문과 같다.이 유
1. 기초사실 가. 당사자의 지위
원고는 주택금융 등의 장기적·안정적 공급을 촉진하기 위하여 한국주택금융공사법에 따라 설립된 법인이고, 피고는 주거취약계층의 주거안정을 위해 국가로부터 자금을 지원받아 주택 소유자와 임대차계약을 체결한 후 지원대상자인 입주자에게 전대차계약을 통하여 임대주택을 지원하는 사업을 하는 법인이다.
나. 이 사건 임대차계약의 체결 등
1) 피고는 2012. 1. 12. 소외 1과 사이에 동인 소유의 부산 북구 △△동 (지번 생략) (아파트명 생략) (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 60,000,000원(피고 지급액 47,500,000원, 입주자 부담액 12,500,000원), 임대차기간 2012. 1. 19.부터 2014. 1. 18.까지, 입주자 소외 2로 하는 전세임대사업 부동산 전세계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
2) 피고는 2012. 1. 12. 소외 2와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 아래와 같은 내용의 전세임대사업 주택 임대차계약(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
제3조(입주자 부담금 및 월 임대료) 구분금액지급기한 전세금 총액60,000,000원? 전세자금대출분47,500,000원2012. 1. 19. (임대인 지원분) 입주자부담액기본보증금 2,500,000원2012. 1. 19. (임차인 부담)추가보증금 10,000,000원2012. 1. 19. ② 임차인은 아래와 같이 월 임대료를 임대인에게 지불한다. 월 임대료79,160원납부기한 : 매월 말일 제4조(임대차기간) 임대차기간은 표시 부동산에 대하여 임대인과 주택소유자간에 체결한 전세기간과 동일한 기간으로 한다. 제7조(임차인의 대항력 유지의무 등) ① 임차인은 임대인이 주택소유자에게 전세금총액 중 잔금을 지급하는 날까지는 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추어야 하고 임대인이 주택소유자로부터 전세금을 반환받을 때까지 실제 거주와 주민등록유지 등 대항력 구비요건을 유지하여야 한다. ② 임차인이 제1항에 의한 잔금 지급 시까지 대항력을 갖추지 못하거나 계약기간 중 대항력을 상실함으로 인하여 임대인이 전세보증금을 전부 또는 일부 반환받지 못하는 등의 손해가 발생할 경우 임차인이 그 손해의 전부를 배상하여야 한다. 제9조(계약의 해제·해지) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에 임대인은 계약을 해제·해지할 수 있으며, 계약이 해제·해지되어 퇴거 시 임차인은 임대인의 다가구주택매입임대, 기존주택전세임대 및 신혼부부 전세임대에 재신청을 할 수 없다. 9. 임대차기간 중 다른 주택을 소유한 경우. 다만 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 전산검색결과 부적격자로 통보받은 날부터 6월 이내에 당해 주택을 처분하는 경우에는 예외
3) 소외 2는 이 사건 임대차계약과 이 사건 전대차계약에 따라 이 사건 부동산을 인도받아 주민등록을 마쳤고, 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
다. 이 사건 부동산의 소유권이전 등
1) 소외 2는 이 사건 임대차계약과 이 사건 전대차계약이 갱신되어 그 효력이 계속 중이던 2017. 11. 22. 소외 1로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2017. 12. 8. 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 소외 ○○은행 주식회사는 2017. 12. 8. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 85,800,000원, 채무자 소외 2인 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳤고, 원고는 2018. 1. 26.자 확정채권양도를 이유로 2022. 4. 4. 위 근저당권에 관한 이전등기절차를 마쳤다.
라. 이 사건 배당표의 작성 등
1) 피고는 2020. 8. 18. 부산지방법원 2020카단53629호로 이 사건 전대차계약 해지에 따른 60,000,000원 상당의 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 부동산에 관한 가압류결정을 받았고, 소외 2를 피고로 삼아 부산지방법원 2020가단340002호로 임대차보증금 반환청구의 소를 제기하여 2021. 6. 15. ‘소외 2는 피고에게 47,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.’라는 취지의 판결을 선고받았으며 위 판결은 그대로 확정되었다.
2) 피고는 위 1)항 기재 판결에 터 잡아 이 사건 부동산에 관한 강제경매신청을 하였고 이에 따라 2021. 7. 7. 부산지방법원 서부지원 2021타경104666호로 위 부동산에 관한 강제경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었다.
3) 집행법원은 2023. 7. 25. 실제 배당할 금액 95,029,471원 중 교부권자인 부산광역시 북구에 40,760원(1순위), 확정일자부 임차인이라고 주장하는 피고에게 47,500,000원(2순위), 교부권자인 국민건강보험공단 부산북부지사에 772,677원(3순위), 이 사건 근저당권자인 원고에게 44,445,625원(3순위), 교부권자인 부산광역시 북구에 2,793원(3순위)을 각 배당하는 내용으로 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다.
마. 원고의 배당이의
원고는 2023. 7. 25. 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 47,500,000원 중 25,574,607원에 대하여 이의를 제기하였고 그로부터 7일 이내인 2023. 7. 28. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증, 제3호증의 1 내지 4, 제4호증의 1, 2, 제5호증, 제6호증의 1 내지 3, 제7호증, 제8호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자 주장의 요지
가. 원고 청구원인의 요지
소외 2는 2017. 12. 8. 이 사건 부동산의 소유권을 취득함으로써 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제1항에서 정한 임차인으로서의 점유를 상실하였고 그에 따라 피고의 우선변제권도 상실되었다. 따라서 피고에게 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권이 있음을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부적법하다.
나. 피고 주장의 요지
소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 가진 임차권 내지 점유권은 민법 제191조 제1항 단서, 같은 조 제3항에 따른 혼동의 예외로서 소멸하지 아니하므로 소외 2를 통하여 위 부동산을 간접점유하는 피고의 우선변제권도 소멸하지 않는다.
3. 판단
가. 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 참조).
나. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 소외 2가 이 사건 임대차계약, 이 사건 전대차계약이 갱신되어 계속 중이던 2017. 12. 8. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 사실은 위에서 본 바와 같고, 갑 제6호증의 1 내지 3의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이에 따라 소외 2에게 이 사건 전대차계약 제9조 제9항에 근거하여 위 전대차계약의 해지를 통보하고 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 부동산에 관하여 가압류결정을 받고 임대차보증금반환을 구하는 본안 소송을 제기하여 승소 확정판결을 받은 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면, 적어도 피고가 이 사건 전대차계약을 해지한 후부터는 소외 2는 이 사건 부동산의 전차인이 아니라 소유자로서 위 부동산을 점유하고 있다고 할 것이니 이 사건 경매절차의 배당요구의 종기까지 임차인으로서의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속하고 있었다고 볼 수 없다. 이와 달리 본다면 원고와 같이 소외 2가 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 후 위 부동산에 관하여 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 소외 2가 임대차를 매개로 위 부동산을 점유하고 있는 것인지를 알 수 있는 방법이 전혀 없어 불측의 손해를 입게 된다. 피고가 법인임에도 불구하고 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 가지는 것은 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하기 때문인바 이는 바꿔 말하면 피고의 우선변제권 등은 무주택자인 전차인을 보호하기 위한 수단에 불과한 것이므로 전차인이 더 이상 무주택자가 아니게 되어 전대차계약을 해지하기에 이르렀다면 그와 같은 경우에까지 피고의 임대차보증금 반환채권을 독자적으로 보호할 필요가 있다고 보기는 어렵고, 피고는 단지 이 사건 전대차계약 위반을 이유로 소외 2에게 손해배상청구를 할 수 있을 뿐이다.
다. 결국 피고가 이 사건 부동산에 관하여 우선변제권 있는 확정일자부 임차인임을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 47,500,000원을 21,925,393원으로, 원고에 대한 배당액 44,445,625원을 70,020,232원으로 각 경정함이 타당하다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김선아