공인중개사 자격정지처분 취소청구

피청구인이 2025. 8. 13. 청구인에게 한 6개월의 공인중개사 자격정지처분을 감경한다.

사건명 공인중개사 자격정지처분 취소청구사건번호 2025-12739재결일자 2025-11-11재결결과 일부인용

1. 사건개요청구인이 경기도 수원시 A공인중개사사무소(이하 `이 사건 사무소'라 한다)의 소속공인중개사로 업무를 수행하던 중 경기도 수원시 B주택(이하 `이 사건 부동산'이라 한다)에 대한 중개행위를 하였음에도 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인을 하지 않았다는 이유로 피청구인은 2025. 8. 13. 청구인에게 6개월(2025. 8. 18. ~ 2026. 2. 17.)의 공인중개사 자격정지처분(이하 `이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.2. 청구인 주장가. 청구인은 단순히 물건 소개 및 사후 안내 등 중개 보조만 하였을 뿐 이 사건 부동산 전세 계약(이하 `이 사건 계약'이라 한다) 체결 당시 현장에 있지도 않았고, 특약사항 및 권리관계 설명, 계약서 서명·날인 등은 전부 이 사건 사무소의 대표인 개업공인중개사(이하 `이 사건 개업공인중개사'라 한다)가 직접 수행하였는바, 관련 판례(수원지방법원 안양지원 2021. 11. 19. 선고 2021가단1870 판결)에 따라 개업공인중개사가 단독으로 계약을 진행하고 서명·날인을 한 경우 소속공인중개사에게는 서명·날인 의무가 없으므로, 이 사건 계약과 관련하여 청구인에게 서명·날인 의무가 있다고 보기 어렵다. 나. 피청구인은 사전에 아무런 안내나 사실관계 확인 없이 이 사건 처분서를 청구인의 근무지(경기도 수원시)가 아닌 부모님이 거주하는 주민등록상 주소지(전라남도 순천시)로 우편 송부하여 청구인의 대응 기회를 제한하였고, 이 사건 처분의 시작일을 2025. 8. 18.로 지정하여 기존에 진행 중인 계약 등 업무를 정리하기 위한 합리적인 준비기간을 전혀 보장하지 않았다. 다. 청구인은 이 사건 계약서 등에 서명·날인하지 않았다는 이유로 이 사건 처분을 받았는데 이는 고의 또는 중대한 과실이 아닌 단순한 형식적 하자에 불과하고, 설령 위반행위로 처분을 한다 하더라도 동일한 사안에 대하여 이 사건 개업공인중개사는 4개월 15일의 업무정지처분을 받았음에도 의사결정권과 책임범위가 제한적인 청구인에게 더 무거운 6개월의 이 사건 처분을 한 것은 비례·형평성 원칙에 위배된다. 또한 청구인이 다른 위반전력이 없는 점, 중개업은 청구인의 생계수단으로서 이 사건 처분은 사실상 청구인의 생존권을 박탈하는 결과를 초래하는 점 등을 고려할 때, 이 사건 처분은 청구인에게 지나치게 가혹하여 위법·부당하므로 감경하여야 한다.3. 피청구인 주장가. 청구인과 이 사건 계약당사자인 임차인(이하 `이 사건 임차인'이라 한다) 간 대화 내용을 살펴보면 청구인은 매물 제공, 현장방문 유도, 계약서 작성 일정 조율, 특약사항 전달, 보증금 및 대출 관련 조언·안내, 중개보수 청구 등 실질적인 중개행위를 수행하였는바, 청구인은 중개행위를 수행한 소속공인중개사로서 이 사건 계약서 등에 서명·날인할 의무가 당연히 존재하고, 중개행위를 직접 수행한 청구인이 계약서 작성 시 현장에 있지 않았다는 사실 자체가 심각한 법률 위반행위에 해당한다. 나. 경기도지사는 2025. 7. 8. 청구인에게 처분사전통지를 하였고, 청구인은 처분사전통지서를 수령한 시점부터 이미 이 사건 처분이 예정되어 있다는 사실을 충분히 인지하고 있었으므로 사전안내 및 준비기간이 부족하다는 청구인의 주장은 이유 없다. 또한, 이 사건 처분서의 우편 발송지는 청구인이 경기도지사에게 제출한 의견서에 기재한 주소지로서 우편물을 수령할 수 있는 주소지가 달리 있다면 청구인이 이를 기재하였어야 한다. 다. 개업공인중개사의 업무정지기준을 정한 「공인중개사법 시행규칙」 별표 4 제2호사목·자목에 따르면, `법 제25조제4항을 위반하여 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인을 하지 않은 경우', `법 제26조제2항을 위반하여 거래계약서에 서명·날인하지 않은 경우' 각각 3개월의 업무정지에 해당하는데, 같은 별표 제1호나목은 `위반행위가 둘 이상인 경우에는 각 업무정지기간을 합산한 기간을 넘지 않는 범위에서 가장 무거운 처분기준의 2분의 1범위에서 가중한다'고 규정하고 있으므로 수원시 C구청장이 이 사건 개업공인중개사에게 4개월 15일의 업무정지처분을 한 것이다. 반면, 소속공인중개사의 자격정지기준을 정한 「공인중개사법 시행규칙」 별표 3은 위와 같은 경우 각각 3개월의 자격정지에 해당한다고 하면서도 위반행위가 둘 이상인 경우에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 이 사건 처분은 관련 법령에 따른 것으로서 비례·형평의 원칙에 위반된다는 청구인의 주장은 이유 없다. 라. 청구인이 계약서 등 서명·날인 누락을 단순 형식적 하자에 불과하다고 주장하는 것은 전문 직업인으로서 공인중개사의 직업윤리를 스스로 망각하고 계약당사자를 심각하게 기망하는 행위이자 고객과의 신뢰를 저버리는 행위로서, 청구인은 잘못을 인정하기는커녕 위반행위를 회피하고 있으며, 자신의 무책임한 중개행위로 인해 이 사건 임차인이 입은 금전적·정신적 피해에 대한 최소한의 반성조차 없다. 또한, 이와 유사한 또다른 피해자가 발생할 수 있고, 사회적 문제인 전세사기 피해 사례가 계속 증가하고 있는 등 사건의 중대함과 사회에 미칠 악영향 등을 고려했을 때, 이 사건 처분이 과도하다고 볼 수 없다.4. 관계법령공인중개사법 제2조, 제25조, 제26조, 제36조, 제39조공인중개사법 시행령 제29조공인중개사법 시행규칙 제22조, 제25조, 별표 3, 별표 45. 인정사실청구인과 피청구인이 제출한 공인중개사 조회내역, 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서, 행정처분(업무정지) 통지서, 처분사전통지서, 의견제출서, 공인중개사 자격정지 사전통지에 따른 의견제출서 검토 보고서, 공인중개사 자격정지 대상자 통보서, 공인중개사 행정처분(자격정지) 검토 보고서, 이 사건 처분서, 카카오톡 대화내역 등에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 2022년 공인중개사자격을 취득한 후 2023. 3. 7.부터 2024. 6. 5.까지 이 사건 사무소에서 소속공인중개사로 근무하다 2024. 6. 5.부터 이 사건 사무소와 같은 소재지의 `D부동산공인중개사사무소'에서 소속공인중개사로 근무하고 있으며, 이 사건 처분 외 「공인중개사법」 위반으로 처분을 받은 이력은 없다. 나. 이 사건 임차인은 2024. 5. 18. 이 사건 부동산의 임대인(이하 `이 사건 임대인'이라 한다)과 이 사건 계약을 체결하였는데, 해당 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 이 사건 개업공인중개사의 서명·날인은 있으나 청구인의 서명·날인은 없고, 위 중개대상물 확인·설명서에 이 사건 부동산의 권리관계와 관련하여 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.- 다 음 - ○ 토지 및 건축물 권리관계(소유권 외의 권리사항)- 채권최고액 금 8억 6,160만원 / 근저당권자 주식회사E은행채무자 F(이 사건 임대인) / 공동담보목록 제2016-221호 ○ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항- 해당 건물은 집합건물이며 각 호실이 공동담보 설정이 되어 있고, 임대인에게 총 임차보증금에 대한 자료제출을 요구하였으나 이에 응하지 않고 구술로 대신하며 계약일 현재 총 임차보증금 약 10억원 있음을 임차인과 임대인이 확인하였고 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(국세, 지방세, 근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인하고 집합건물이므로 소유권대지권 비율에 따라 안분배당함을 확인한다(배당금액은 경매가액이나 사정에 따라 변동될 여지가 있다).※ 위 사항에 대하여 이 사건 임차인이 `설명들었음'을 자필 기재함다. 수원시 C구청장은 2025. 6. 19. 이 사건 부동산에 대한 경매가 진행되어 보증금(1억 2천만원)을 받지 못하게 되었으니 공인중개사를 처벌해 달라는 취지의 민원을 접수하였고, 2025. 6. 20. 경기도지사에게 「공인중개사법」 위반에 따른 자격정지 사항을 통보하였다. 라. 수원시 C구청장은 2025. 7. 7. 이 사건 개업공인중개사에게 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항 위반을 이유로 「공인중개사법」 제39조제1항제7호·제9호에 따라 4개월 15일(2025. 7. 28. ~ 2025. 12. 12.)의 업무정지처분을 하였다. 마. 경기도지사는 2025. 7. 8. 청구인에게 공인중개사 자격정지 6개월의 처분사전통지를 하였고, 청구인은 2025. 7. 22. 이 사건 심판 청구이유와 유사한 취지의 의견제출서(이하 `이 사건 의견서'라 한다)를 제출하였는데, 위 처분사전통지서와 이 사건 의견서상 청구인의 주소는 모두 동일한 전라남도 순천시 소재지로 기재되어 있다. 바. 경기도지사는 2025. 8. 4. 피청구인에게 청구인을 공인중개사 자격정지 대상자로 통보하였고, 피청구인은 2025. 8. 12. 청구인에 대한 자격정지처분을 검토하였는데 그 주요내용은 다음과 같다.- 다 음 - ○ 경기도에서 제공받은 검토보고서와 증빙자료 등을 검토한 결과 청구인은 단순한 물건 소개 및 사후 안내 등 이 사건 개업공인중개사를 대신한 보조만 하였을 뿐이라고 주장하고 있으나, 이 사건 임차인과의 대화 내용을 살펴보면 실질적인 중개행위를 수행하였음 ○ 해당 사건으로 인하여 이 사건 임차인이 금전적·정신적 피해를 입었고, 청구인은 잘못을 인정하지 않는 점 등을 고려하여 기 사전통지된 자격정지 6개월의 행정처분이 타당할 것으로 판단됨사. 피청구인은 2025. 8. 13. 청구인에게 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서에 서명·날인을 하지 않았다는 이유로 「공인중개사법」 제36조제1항제4호·제5호에 따라 이 사건 처분을 하였다. 아. 한편, 청구인과 이 사건 임차인의 카카오톡 대화내역에 따르면, 청구인은 이 사건 계약 과정에서 이 사건 부동산을 포함한 물건 소개, 현장방문 일정 협의, 계약서 작성 일정 조율, 계약 특약사항 전달·협의, 이 사건 부동산 감정가 안내, 전세자금 대출 및 이사업체 정보 제공, 입주일(2024. 6. 24.)에 잔금 입금 확인 및 계좌번호 전달, 중개보수 청구 등을 하였고, 이 사건 개업공인중개사와 이 사건 임차인 사이의 통화 및 문자 내역 등은 확인되지 않는다.6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부가. 관계법령의 내용1) 「공인중개사법」 제2조에 따르면, `중개'라 함은 법 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(제1호), `개업공인중개사'는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하며(제4호), `소속공인중개사'는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다(제5호).2) 「공인중개사법」 제25조제1항·제3항·제4항, 제26조제1항·제2항에 따르면, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 중개대상물 확인·설명서 및 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하는데, 해당 중개대상물 확인·설명서 및 거래계약서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.3) 「공인중개사법」 제36조제1항·제3항, 같은 법 시행규칙 제22조, 별표 3 제4호·제5호에 따르면, 시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 `법 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우', `제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우'에는 각 자격정지 3월의 처분을 하되, 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 자격정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있는데, 이 경우 가중하여 처분하는 때에도 자격정지기간은 6월을 초과할 수 없고, 같은 법 제39조제1항·제2항, 같은 법 시행규칙 제25조, 별표 4 제1호나목 및 제2호사목·자목에 따르면, 등록관청은 개업공인중개사가 `법 제25조제4항을 위반하여 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우', `법 제26조제2항을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우'에는 각 업무정지 3월의 처분을 하되, 위반행위가 둘 이상인 경우에는 각 업무정지기간을 합산한 기간을 넘지 않는 범위에서 가장 무거운 처분기준의 2분의 1 범위에서 가중한다.4) 「공인중개사법 시행령」 제29조제1항·제2항에 따르면, 법 제36조의 규정에 따른 공인중개사의 자격정지처분은 그 공인중개사자격증(이하 `자격증'이라 한다)을 교부한 시·도지사가 행하되, 자격증을 교부한 시·도지사와 공인중개사 사무소의 소재지를 관할하는 시·도지사가 서로 다른 경우에는 공인중개사 사무소의 소재지를 관할하는 시·도지사가 자격정지처분에 필요한 절차를 모두 이행한 후 자격증을 교부한 시·도지사에게 통보하여야 한다. 나. 판단1) 먼저 청구인은 피청구인이 사전에 아무런 안내나 사실관계 확인 없이 이 사건 처분서를 청구인의 전라남도 순천시 소재 주소지로 우편 송부하고, 준비기간 없이 이 사건 처분 시작일을 2025. 8. 18.로 지정한 것이 위법·부당하다는 취지로 주장한다.위 인정사실에 따르면, 경기도지사는 2025. 7. 8. 청구인에게 처분사전통지를 하였고, 청구인은 2025. 7. 22. 경기도지사에게 이 사건 의견서를 제출하였으므로 청구인으로서는 사전에 이 사건 처분을 충분히 예측할 수 있었다고 보이고, 위 처분사전통지서와 이 사건 의견서에 기재되어 있는 청구인의 주소지는 전라남도 순천시 소재지로서, 피청구인이 이 사건 처분서를 해당 주소지로 우편 발송한 것이 잘못이라고 보기도 어렵다. 따라서 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다.2) 청구인은 이 사건 계약 과정에서 단순히 물건 소개 및 사후 안내 등 중개 보조를 하였을 뿐 중개행위를 한 적이 없으므로 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인 의무가 없다는 취지로 주장한다.살피건대, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 「공인중개사법」 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 참조). 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다 할 것이다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결 참조).위 인정사실에 따르면, 청구인은 이 사건 임차인에게 이 사건 부동산을 직접 소개하였고, 현장방문 일정 협의, 계약서 작성 일정 조율, 계약 특약사항 전달·협의 등 이 사건 계약이 성사될 수 있도록 전반적인 중개 및 알선 업무를 수행하였다. 또한, 청구인은 이 사건 계약의 원활한 체결·이행을 위해 이 사건 임차인에게 전세자금 대출 및 이사업체 정보를 제공하였을 뿐 아니라 이 사건 계약 체결 이후에도 잔금 지급 여부를 확인하고 계좌번호를 전달하는 등 이 사건 계약의 전 과정에서 중개 및 알선 행위를 하였다고 보인다. 이에 반하여, 이 사건 개업공인중개사는 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성 단계 이전에는 대외적으로 이 사건 계약에 관여한 자료를 확인할 수 없고, 이 사건 임차인의 입장에서 앞서 본 바와 같이 청구인의 알선 및 중개를 통하여 거래가 성사되었다고 인식하기에 충분한 행위가 지속적으로 행해진 점을 고려할 때, 단순히 청구인이 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성 단계에서 직접적으로 참여를 하지 아니하였다는 이유만으로 이 사건 계약의 중개에 관한 보조행위만을 하였다고 볼 수는 없고, 청구인은 이 사건 계약에 대한 중개행위를 하였다고 할 것이다. 그렇다면 청구인은 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항에 따라 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인할 의무가 있음에도 이를 위반한 것이라 할 것이므로, 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다.3) 앞서 살펴본 바와 같이 청구인은 소속공인중개사로서 이 사건 계약을 중개하고도 「공인중개사법」 제25조제4항 및 제26조제2항을 위반하여 이 사건 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인을 하지 않았고, 피청구인은 공인중개사법령에서 정한 처분기준의 범위 내에서 이 사건 처분을 하였는바, 피청구인의 이 사건 처분이 위법하다고 보기는 어렵다 할 것이다. 그러나 다음과 같은 사정들을 종합적으로 고려하면, 청구인의 공인중개사 자격을 6개월간 정지한 이 사건 처분은 부당하다.가) 「공인중개사법 시행규칙」 제22조제2항은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 자격정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경하여 처분을 할 수 있고, 가중하여 처분을 하는 때에도 6개월의 기간을 초과할 수 없도록 규정하고 있으므로, 청구인의 공인중개사 자격을 6개월간 정지한 이 사건 처분은 공인중개사법령에 따른 가장 중한 처분에 해당한다고 보인다.나) 위 인정사실 등에 비추어 볼 때 청구인에게 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 대한 서명·날인을 고의로 누락할 만한 특별한 동기가 있었다고 보이지 않고, 청구인은 공인중개사 업무를 하면서 이 사건 처분 외에 다른 행정처분을 받은 이력이 없다.다) 이 사건 부동산 경매로 인해 이 사건 임차인이 피해를 볼 수도 있는 상황이 초래되었음은 인정되나, 이 사건 계약 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서에 이 사건 부동산의 권리관계(채권최고액 8억 6,160만원의 근저당권, 임차보증금 약 10억원)와 함께 `이 사건 부동산에 존재하는 선순위 권리로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있다'는 사실 등이 기재되어 있고, 이에 대하여 이 사건 임차인이 `설명들었음'을 자필 기재한 점, 청구인의 위반행위는 이 사건 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인을 하지 않은 것으로서 이 사건 부동산 경매와 직접적인 관련이 있다고 보기 어려운 점 등을 고려할 때, 이 사건 임차인의 피해가 청구인의 위반행위로 인해 비롯된 것이라고 보기는 어렵다.7. 결 론그렇다면 청구인의 주장을 일부 인정할 수 있으므로, 이 사건 처분을 감경하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

피청구인이 2025. 8. 13. 청구인에게 한 6개월(2025. 8. 18. ~ 2026. 2. 17.)의 공인중개사 자격정지처분을 4개월의 공인중개사 자격정지처분으로 변경한다.